特色房贷产品弱市受青睐.docVIP

特色房贷产品弱市受青睐随着降息、下调首付等利好，公积金贷款上限也调至80万元，这对购房者意味着什么?为此，记者采访了中国农业银行北京分行个人业务部的马晓霞女士。 在当前情况下，由于房价走势下降预期明显，一般购房者可继续谨慎观望，而对于有较强刚性需求的购房者来说，拐点的出现使得他们获得了暂时的“买方市场”地位，有了更多选择。 马晓霞指出，楼市低迷，使得各大银行的房贷业务量受到了不同程度影响，但是一些特色房贷产品，如农业银行的个人住房组合贷款和置换式个人住房贷款等，在弱市中反而受到了更多欢迎。 个人住房组合贷款 房贷的首选无疑是公积金贷款，然而其申办难是长期存在的问题。究其原因主要是办事程序复杂、时间过长、获得高限额贷款不容易等，这制约了商品房买卖双方申请办理公积金的积极性，尤其在楼市高企时，开发商往往以各种借口将公积金贷款拒之门外。而现在这种情形就不存在了，无论开发商还是银行，对公积金贷款业务的积极性大为增加，北京市住房公积金管理中心的申办效率也有所提升。 马晓霞介绍说，个人住房组合贷款是公积金贷款和商业贷款的有效组合形式，购房人申请贷款的总额往往超出了公积金贷款的总额，其额度不足部分，可以向银行申请商业性住房贷款。其主体仍然：是公积金贷款，因此优点非常突出，首先，它针对纯公积金贷款的额度限制问题，较好地满足了购房者均融资需求。其次，它为客户提供更为优惠的住房贷款利率，可以降低借款成本。 王女士40周岁，以1.5万元／m2的价格购买了一套100m2的商品房，总价150万元，其公积金每月缴交500元，配偶42周岁，每月缴交2500元，向银行申请个人住房组合贷款。由于是第一套房，最低首付比例为20％，王女士申请的最高房贷总额为120万元。 王女士可申请的公积金贷款年限：根据公积金贷款规定，借款人年龄加贷款年限不得超过法定退休年龄5年，王女士最长贷款年限为55+5-40=20年，其配偶最长贷款年限为60+5-42=23年，则王女士可申请到的最长贷款年限为20年(就低原则)。 王女士可申请的贷款额度：申请人及共有权人月缴存公积金总额×12月×可贷年限×2=(25OO+500)×12×20×2=144万元80万元(北京市当前公积金贷款最高额度)，则其公积金贷款额度为80万元，商业性贷款额度为4077元。 公积金贷款2 0年的基准利率为4.59％，商业性贷款2O年的基准利率为7.2O％。采用等额本息法，则王女士月还款额为5100.14+3149.40=8249.54元，20年的偿还利息总额大致为424034.23+355855.33=779889.56元。 马晓霞指出，如果王女士完全采用商业贷款的方式，则20年等额本息法的月还款额为9448.19元，20年偿还利息总额为1067565.98元。组合贷款法每月节省了1198.65元，20年合计节省利息287676.42元，节息效果非常明显。 置换式个人住房贷款 置换式个人住房贷款是由农行独家推出，是向购买商品住房时全额付款的借款人发放的用于置换其前期购房非贷款类债务的住房抵押贷款。 马晓霞介绍说，与普通住房贷款业务相比，置换式个人住房贷款共有3大特点：一是营销不受房地产开发商的制约，无需签订楼盘按揭协议，无需开发商提供阶段性保证担保；二是先购房办证，后办理贷款；三是可以选择存贷双赢、循环贷款、固定利率房贷等多项配套个人住房贷款产品和其他个人金融服务。办理置换式个人住房贷款时，在首付比例、期限、利率、贷款额度、月还款额和还款方式上，都可以享受个人住房按揭贷款的同等条件。 2006年12月，郑先生购买了一套住房，总价值120万元，一次性付款可享受9.8折优惠，他向朋友借了100万元，一次性付了房款。2008年8月，朋友要与人合股开公司，急需一笔注册资金，郑先生一时筹不到那么多钱，经人介绍，他申请了农行的置换式个人住房贷款。农行工作人员了解情况后表示，以购房时的交易价格为准，郑先生可以申请的最高贷款成数是7成，即84万元，最长贷款年限为30年。因为他购买的是第一套普通商品房，同时信用状况良好，可以享受基准利率下调15％的优惠，即为7.20％×(1-15％)=6.12％。最后郑先生申请了20年80万元的贷款，月还款为5786.97元，20年还款总额为1388872.57元。 马晓霞认为，置换式房贷与抵押消费贷款有相似之处。 首先，置换式房贷同抵押消费贷款相同，都是将房子抵押给银行，然后借到所需资金，缓解资金周转紧张。其次，二者都要求房子是完全产权，不能处于抵押中，但办理置换式房贷的房屋要一次性付清房款，而抵押消费贷款没有这方面要求。 与抵押消费贷款相比，置换式房贷的优势非常明显。在贷款年限上，目前抵押