上海浦东新区售后物业维修基金使用的现状与对策.pdfVIP

上海浦东新区售后物业维修基金 ‘I：：『：：：：篡篡豢鬻鹃㈣蘸漱溅麟赣蕊戳蒸黎纛潼壤嚣警掣…。 一一”。、” 文／仇峻炜 使用的现状与对策 “暑譬麓囊酾藜潼囊器黎蕉!笺薏雾一√： 截止2002年底．上海全市共计出售公有住宅159万套，建 筑面积8500万平方米．共筹集售后物业维修基金(以下简称 ”基金”)1048000万元，专项用于住房共用部位、共用设施设 备的维修、更新．为对物业实施持续长效的有序管理提供了经 济保障，成为物业管理企业代管资金中数额最大的部分。 随着近年来住房自有化比例节节攀升，业主要求修房的 呼声不降反升．行业满意度从1999年开始连续下滑，政府推 行基金制度，提供物业维修经济保障的功能没有得到有效的 发挥。许多业内人士从行业主管部门、业委会的角度对基金 的筹集、监督、管理进行了广泛研究，其中有些建议已被政 府采纳，出台了相关政策措施如：建立商品房维修基金管理 办公室，出台《上海市商品住宅维修基金管理办法》等。然 而，这并没有改变满意度下降的趋势，到2002年全市十个窗 口行业满意度测评时，物业管理行业位居末位。 基金的筹集，是投入使用的前提；而基金的使用．才是直 接关系物业日常维修养护水平的关键。受诸多因素制约，截 止2002年底全市售后公房开户率为72．9％，可使用基金 756000万元．另外尚有292000万元已筹集但无法使用。因此． 目前普遍存在的问题是基金不使用而不是监督管理。基金不 及时使用，会造成维修费投入总量不足，产生物业修理不及 时，不修理、修不好的现象，进而造成投诉增加，满意度下 降。而基金的监督管理措施对于不使用的基金来说是毫无意 义的。 售后房因住房制度改革的特殊性．决定了基金使用的综 合性、专业性很强．其正常业务流程包括公有住宅出售、售 事业务工作，对物业管理行业发展现状有了比较全面的了解． 房信息对帐、成立业委会、开设业委会基金结算帐户、按户 越来越认识到随着公有住宅出售工作的不断推进，住房自有 建立基金信息户、基金开户划款、业主补充开户、维修费分 化程度不断提高，如果基金不能及时，合理地使用．将对物 摊上报确认、提取维修费、基金结息、年度对帐等工作链．每 业管理行业的健康发展产生不利影响。为此，笔者围绕基金 个工作环节涉及不同的操作单位，都有其严格的工作程序和 的运作使用状况．进行分析并提出对策。 要求。就物业公司操作分摊、提取工作而言，又涉及管理、修 缮、计算机操作、财务等环节。 一、浦东新区售后物业维修基金使用存在 行业主管部门作为监管者．对整个工作链的具体操作缺 的问题 乏实践，难以进行切合实际的深入调研。物业公司作为基金的 操作使用者．要全面，系统掌握各项运作规定，难度也很大。 1、基金不开户使用给业主造成损失 售后物业维修基金使用被视为物业管理中的“雾区“，知道但 (1)现状 讲不透。 浦东新区建设局房产处2002年上半年统计数据显示：新 笔者曾经长期在浦东新区从事公房管理和物业管理，全 区现有居住物业小区954个，其中非商品房小区640个．这些 过程参与并实践了房改售房过程，由于长期在不同的岗位从 小区已成立业委会的只有280个．占43．75％。 浦东新区售房办2002年第三季度统计报表显示：截止 2002年9月底，新区累计已出售公有住宅1948万套．建筑 的60％，其中一半为小修费用，管理费用占租金的18％一 020 5 面积1 35万平方米，出售率为5963％。其中：直管公房 20％，另外为其它费用。售后物业管理费，一室户为每月4 54万平方米．累计已出售 元，二室户每月6元，三室户每月75元。 可出售15．69万套．建筑面积729 11