房地产企业做好工程项目成本控制策略探究.doc

房地产企业做好工程项目成本控制策略探究摘要：成本控制是房地产企业内部管理优化的重中之重，直接影响到了房地产企业的生存和发展。文章从当前房地产企业工程项目成本控制存在的主要问题入手，对发达国家相关做法及我国龙头房地产企业的成功经验进行分析，对我国房地产企业如何做好工程项目成本控制提出了建议。 关键词：房地产企业成本控制 动态管理全面质量管理 一、当前我国房地产工程项目成本控制存在的主要问题 对于我国多数房地产企业而言，特别是中小规模的房地产企业，在工程项目成本控制中普遍存在如下主要问题：其一，忽视工程建设项目前期工作阶段的企业项目管理和造价控制，忽视工程项目成本控制的全过程控制；其二，忽视工程项目成本控制的动态控制。多数房地产企业普遍将企业项目管理和工程造价控制的主要精力至于施工阶段的成本管理与控制，导致成本控制源头性、全过程、动态性的缺位。 二、国外房地产工程项目成本控制对我国的借鉴 随着全球信息化和国际建筑业的发展，发达国家的房地产工程项目成本控制已在科学化、规范化、程序化的轨道上运行，美、英、日、德等发达国家的先进做法已经发展成国际惯例。除此之外，我国房地产业的龙头企业万科，其在房地产工程项目成本控制的成功做法也为我国众多房地产企业提供了学习的范本。 1、日本房地产工程项目成本控制之分析 在众多发达国家的先进做法中，日本的成功经验和做法对我国当前房地产企业在工程项目成本控制方面有着极强的借鉴意义。 日本的房地产工程项目成本控制实行全过程管理模式，即自调查阶段开始，后续的计划阶段、设计阶段、施工阶段、监理检查阶段、竣工阶段直至保修阶段均实行严格的控制管理，实现了工程项目控制的源头性和全过程性。同时，日本相关管理部门在制订出日本建筑工程分部分项定额、编制了工程费用估算手册的基础之上，还根据市场价格波动变化进行定期修改，实现了工程管理成本控制的动态管理。从对项目成本的管理方式看，日本的房地产工程项目成本控制均处于有序的市场运行环境之中，在价格的确定和管理上以市场和社会认同为取向，政府的宏观调控、先进的计价依据、计价方法、发达的咨询业、多渠道的信息发布等利好，使得房地产企业项目管理的成本控制实现了系统化、规范化、标准化的管理，最大程度地实现了项目管理的经济性和高效性。 2、万科关于房地产工程项目成本控制之分析 沪深两市地产板块最新数据显示，截至2011年4月25日，在136家房地产上市公司中，有55家发布了一季度业绩报告，其中，万科Ａ、招商地产、保利地产三家龙头企业期内实现营业收入144亿元，实现净利润24.68亿元，约占发布季报房地产企业当期营业总收入的40%和净利润的50%，强者恒强；同时信息还显示，部分中小企业则因资金吃紧面临困境。在相同发展背景下，这种冰火两重天的局势表明，以万科为首的龙头企业，在工程项目成本控制方面必有着其独到的创新之举。 （1）导入“战略供应商概念”，建立集团统一的采购模式 万科具体做法：2001年将集团采购划为四个层次，推出实行集团内部“统一采购”模式，实施统一管控；建立电子商务平台，实现了“统一采购”的信息化和透明化；引入“战略供应商”概念，引入“战略供应商”概念，通过网上招标，与战略供应商签署战略合作协议书，按照协议直接在上网进行采购，这种利用电子商务平台，通过批量、规模采购，造价成本得到优势控制。 （2）重视规划设计、施工图等全过程阶段的成本控制 万科具体做法为，成立万创设计研究中心，从项目的初步规划、工艺改进、材料把关、样板间装修装饰等多方面进行管理。在万科，房地产项目总体规划设计方案应首先上报集团领导牵头组织的“规划设计方案听证会”审查，通过审查方可依程序进入下一设计阶段；在施工图完成后，组织由设计、工程、成本人员和监理人员组成联合小组进行会审，主要是对施工图的技术性、安全性、周密性、经济性等指标和方面提出明确的书面审查意见，根据审查意见，设计单位再进行二次修正。 三、我国房地产企业做好工程项目成本控制的建议 综上，当前我国房地产企业应从以下方面进行改革和工作改进，完善工程项目成本控制。 1、实施全面控制管理 改变现有工程项目成本控制中，过度重视施工环节成本控制的片面性，变项目成本控制各阶段“分而治之”的做法为全过程、全员的全面成本控制模式。 传统的成本控制观念主要是对房地产项目建设施工阶段的建安成本进行控制，在现代房地产项目开发中，规划对项目的成本控制、利润获取起决定作用，规划设计是事前控制成本的关键环节，所以要抓好源头，加强对工程企业项目管理的投资决策和设计环节的控制。 2、实现动态控制管理 一般而言，房地产项目的成本控制除包括决策阶段的估概算等静态控制外，还包括