武广高铁对长沙市房地产开发投资影响.docVIP

武广高铁对长沙市房地产开发投资影响摘要： 基于改进的地价函数法就武广高铁开通前后对长沙市房地产开发投资的影响进行分析，得出以下结论：长沙房地产投资额和长沙与武汉、长沙、广州三市的平均国民生产总值有很强的相关性，地产开发投资额有81.9%可以由长沙与三市平均GDP差额来解释，并且和长沙市的经济重心距高铁站距离有关。 关键字：武广高铁地产开发投资 相关性 Impact of WuGuang High-speed Railway on Changsha Real Estate Investment Abstract: After analysising the impact of WuGuang High-speed Railway on ChangSha real estate investment, we come to a conclusion as follow. Investment of ChangSha real estate is associated with the gap between ChangSha GDP and average GDP of ChangSha WuHan GuangZhou. 81.9% of investment amount could be interpretated by the gap of GDP, and also it has a relationship to the distance between economic gravity and staion. Key Word: WuGuang High-speed RailwayReal Estate Investmentcorrelation 1.1 研究现状与研究背景 住宅区位理论是最早研究城市交通费用和住房费用间相互关系的理论。该理论认为一个家庭选择居住区时，是在随着城市中心距离的延长而趋于下降的住宅费用和趋于增加的交通费用之间进行互换，使得总费用最低[1]。 交通成本模型和特征价格法是国内外研究轨道交通对房地产增值影响的主要方法[2]。该类方法都是通过对影响房地产价格的主要因素进行特征变量选择和回归分析研究，得出更为接近实际情况的回归方程，标定轻轨沿线的地产增值量。也有学者提出新的模型，横向可以判断不同地块的房地产增值，纵向可以预测和检测同一地块轨道交通建设带来的房地产的增值贡献大小[3]。影响地产价格的因素主要有五大类：结构因素、区位因素、邻里因素、经济因素和消费者特征因素。多数学者选择了楼盘容积率、住宅类型、居民可支配收入、房屋到主干道距离、房屋到地铁距离、房屋附近基础服务设施完备情况等，因此在特征变量选取时对数据的要求较高。为了解决基础数据难以得到的问题，也有人通过类比分析法研究轨道交通和房地产价格间的传导机制[4]。在城市轨道交通与房地产之间关系的研究基础上，学者们开始了对城市轨道交通和房地产综合开发的研究[5]。 以上研究方法主要是在微观层次上的。在研究大区域大范围的城际高铁和沿线城市房投资方面问题时，就显得“过犹不及”。武广高铁建成以后对沿线的城市房产投资会有很大的影响。在研究武广高铁与沿线城市房产开发投资时的特征变量选取肯定要有所变换，要从全局着想，把一个城市当成一个研究单元。城市的整体经济实力是城市房产投资的重要因素。 1.2研究区概况 武广客运专线为京广客运专线的南段，位于湖北、湖南和广东境内，于2005年6月23日在长沙首先开始动工。全长约1068.8公里，投资总额1166亿元。2009年12月9日试运行成功，于26日正式运营。武广客运专线始于武汉的新武汉站，经过咸宁、赤壁、岳阳、长沙、株洲、衡阳、郴州、韶关、清远、花都，到达广州的广州南站，全长约1068.6公里。设计时速350公里/小时，试车最高时速394.2公里/小时。武广客运专线已入选为中国世界纪录协会里目前中国里程最长、技术标准最高、投资最大、票价最高的铁路客运专线，创造了多项世界之最、中国之最。 长沙为湖南省会，位于湖南省东部，湘江下游长浏盆地西缘。长沙市南接株洲市和湘潭市，东接江西省宜春市、萍乡市。地理坐标为东经111°53′-114°5′，北纬27°51′-28°40′，东西长约230公里，南北宽约88公里。 1.3研究方法 地价函数法是研究轨道交通和投资之间关系的好方法。该方法把前后两年的住宅价格差值作为因变量，自变量包括楼盘到地铁站点的距离、地铁站点到主城区的距离[6,7]。汶婵等人在利用地价函数研究轨道交通对沿线房地产价格的影响中建立了一下模型： Y= +C 式中：地铁开通前后商品住宅的价格差值；： 为系数； 为楼盘到