上海老厂房改造困局.doc

江场西路22号项目因产权等问题，目前被要求整改。 上海海远投资管理有限董事长庞焕泰最近非常烦。自从2012年底接手闸北区江场西路220号的老厂房改造项目以来，他联合多位股东，先后投入数千万元对厂区整体规划和改建，试图将其打造成为“国家级市北高新园区的一个亮点”。 如今，工程将竣工，招商工作也顺利，只待开业，但庞焕泰意外地收到了“园区内存在违法建筑”的通知，要求暂停一切施工，并且整改。为此，他不得不处理银行停止贷款、签约业主退租索赔、投诉者的经济补偿、新建建筑不予验收办证等一系列麻烦，企业面临资金链断裂甚至倒闭的苦境。记者现场看到，园区内两栋新建大楼的大门紧锁。 “我的事情具有典型性。”庞焕泰表示，几乎所有上海老厂房的改造都面临搭建“违法建筑”问题，数量相当庞大，涉及到的产值恐怕达千亿以上，“如果不解决类似的问题，恐怕上海市推进老厂房改造工作，难以如期完成”。 《国际金融报》记者了解到，截至2012年底，上海的工业用地总量已累计供应856平方公里。目前，上海市已经研究决定将工业用地控制在500平方公里以内，这意味着将有超过300平方公里的工业用地要被减量、拆除或复垦，或者转型为其他建设用地。如何理顺工业老厂房的改造流程以及完善相关的政策配套，不仅有利于盘活存量工业用地，对于推进当前产业结构调整的发展战略也有重大意义。 老厂房新用途 由于上海农用地储备并不充沛。因此，在盘活土地存量上，上海的工业用地是主力，上海国资委[微博]旗下的企业占有上海土地总量10%以上的老厂房迎来新开发局面 谈老厂房的改造问题，还得谈谈老厂房的由来。 作为一个工业城市，上海的历史源远流长。上世纪二三十年代，上海成为了民族资本的集聚地，如今的苏州河地区曾是上海最繁华的工商业中心之一，被誉为“华界工厂发源大本营”。 1949年之后，这些工厂大多转移到上海国企的手中，其中大部分工厂被安排在闸北、虹口、杨浦等老工业区。改革开放以来，随着产业结构调整，传统工业制造业不断萎缩，上海的“老国企”陷入了经营困境，曾经辉煌的工厂停工，甚至被废弃。 上海究竟有多少被废弃的老工厂？中国房地产数据研究院执行院长陈晟曾向媒体透露，上海国资委[微博]出资监管企业的土地总量不少于660平方公里。如果数字属实，这意味着，上海国资委旗下的企业占有上海土地总量的10%以上。 一边是老厂房“占用”大量土地，一边是上海建设用地“捉襟见肘”。2013年底，上海建设用地3070平方公里，约占全市陆域面积45%。距离2020年3226平方公里的“终极规模”，只剩下156平方公里的增量空间。上海市规土局副局长岑福康曾表示，“上海建设用地总规模接近规划天花板，新增用地空间非常狭小。” 与其他省市不同，由于上海农用地储备并不充沛。因此，在盘活土地存量上，上海的工业用地是主力。正是在这样的背景之下，上海开启了利用工业用地发展现代服务业的“腾龙换鸟”之路，而工业老厂房改造就是其中的一项重要途径。 庞焕泰告诉《国际金融报》记者，早在十余年前，已有投资者对闲置的工业厂房进行改造。当时并未出台具体政策，所谓的“改造”也只是对老厂房外立面进行简单的整治，直接作为仓库出租。 2006年或许是分水岭。从那一年开始，庞焕泰明显感到政策在逐渐放松，进入这一行业的投资者越来越多。直到2008年，上海市出台《关于促进节约集约利用工业用地、加快发展现代服务业的若干意见》，明确指出“积极利用老厂房，促进现代服务业健康发展”。 两种改造模式 一种是简单整治外立面后即对外出租；另一种是对整个园区进行重新规划和建设。后一种模式投入大、耗时长，但使用情况和经济效益较好 老国企的老厂房自此找到了一条摆脱历史包袱、转型重生的路。 以江场西路220号项目为例。《国际金融报》记者查阅厂区以前的照片发现，改造之前厂区内建筑物大小不一，房屋渗漏现象严重，有些房子属于无证搭建。其产权方上海服装进出口物业部经理马哲表示，因为之前无财力对厂房进行整体改造，只能靠低层次出租来补贴下岗工人。厂区内，不仅有小仓库，还有盒饭加工点，整个厂区脏乱差。 2012年，庞焕泰所在的投资管理接手了这一项目，邀请设计对园区进行重新规划和建造，拆除了厂区中原有的36栋建筑，面积约1万平方米，其中无证建筑面积7000平方米。对有保留价值的一栋楼进行外立面改造的报建，对拆除了无证建筑按临时项目报建，对拆除的有证建筑则完全按法律法规取得了相关批文。 “作为投资者，为了获取好的环境，自拆了那么多无证面积，必定会增加一点面积，以平衡一下投资回报。”庞焕泰告诉《国际金融报》记者。 《国际金融报》记者了解到，目前存在两种老厂房改造方式。一种是简单整治外立面后即对外出租；另一种是对整个园区进行重新规划和建设。 两种改造模式所产生的经济效益不尽相同。资料显示，截至2014年9月，上海市静安区现存丧失