房屋登记官培训1.pptVIP

房屋登记官考核培训宜昌市房产管理局徐强二0一二年九月;各省房屋登记官考核成绩排行榜;考题基本情况;答题注意事项;复习方法：;复习方法：;三、掌握法律条款及相关规定最重要在于理解。因为考试形式不是问答也不是填空，只是选择和判断。 比如：《房屋登记办法》可以由当事人单方申请房屋登记的情形：　　（一）因合法建造房屋取得房屋权利；　　（二）因人民法院、仲裁委员会的生效法律文书取得房屋权利；　　（三）因继承、受遗赠取得房屋权利；　　（四）有本办法所列变更登记情形之一；　　（五）房屋灭失；　　（六）权利人放弃房屋权利；　　（七）法律、法规规定的其他情形。;实务考试要点：;二、注重第一感觉 如：产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在（ ）以内的部分的房价款由房地产开发企业返还买受人，绝对值超过( c )部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。 A、3%、3.5% B、3.5%3% C、3%、3% D3.5%3.5%;三、不记得的法律条款，要从合理性去分析。 与房屋登记最密切的是民事方面的相关法律。民法的基本原则就包括，公平原则，民事主体应依据社会公认的公平观念从事民事活动，以维持当事人之间的利益均衡。公序良俗原则，民事主体在进行民事活动时应当遵守公共秩序及善良风俗，不得违反社会一般道德准则和国家的一般利益。 ; 如：一个拍卖物存在多个抵押权人，各自受偿的顺序如何？ 同一房地产存在多个抵押权人的，按抵押登记的先后顺序清偿，顺序相同的，按债权比例清偿。这样符合公平原则！ 再如：买卖不破租赁，为什么，因为公平！;案例实战分析（时间关系，只讲民事案例部分应该“掌握”的内容）;;;出题点：;应符合条件：;法律后果：;;3、物权登记生效中，“法律另有规定的除外”是指： （1）依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。 （2）因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。（3）因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力。（4）因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。; （5）其他情形（了解即可）：物权法并没有对不动产物权的设立、变更、转让和消灭，一概规定必须经依法登记才发生效力。例如，在土地承包经营权一章中规定，“土地承包经营权自土地承包经营权合同生效时设立”。同时还规定，“土地承包经营权人将土地承包经营权互换、转让，当事人要求登记的，应当向县级以上地方人民政府申请土地承包经营权变更登记；未经登记，不得对抗善意第三人，”不是“不发生效力”。; 地役权一章规定．“地役权自地役权合同生效时设立。当事人要求登记的，可以向登记机构申请地役权登记；未经登记，不得对抗善意第三人。”在宅基地使用权一章，也没有规定宅基地使用权必须登记才发生效力，只是规定“已经登记的宅基地使用权转让或者消灭的，应当及时办理变更登记或者注销登记。”也就是说，宅基地使用权不以登记为生效要件。; 案例：甲以自己名义报建并于2011年7月建成一栋房屋， 8月甲不幸去世，房屋由其子乙继承。9月乙办理了产权登记到自己名下，10月签订合同将该房屋出卖给丙并完成交付，11月办理了所有权移转登记。试分析各阶段房屋所有权归属？ ;; 分析一下：甲2011年10月将房屋出卖给乙并完成交付时的房屋所有权归属。 ; 房屋所有权仍归属于甲，但此时甲乙买卖合同及交付行为成立且有效。依据：《物权法》第十五条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。此时，甲乙未办理登记仅致导其转让行为不发生物权效力，并不当然导致买卖合同的无效或买卖所致合同之债不成立。;二、夫妻共有财产掌握：夫妻共同财产的认定标准、范围和具体类型。;;3、【夫妻财产约定】; 4、最高法关于适用婚姻法若干问题解释(三);三、房屋抵押的有关法律规定（重点）;（一）《物权法》对《担保法》的改进 《物权法》实施后，许多人都在问：《担保法》是不是被废除了？结果当然是没有，《物权法》第178条明确规定：“担保法与本法的规定不一致的，适用本法。”，那么，担保法与物权法存在哪些不一致呢？;; 【说明】过去几十年中，我国立法和司法实践中对债权合同和物权变动不加区分的情形比比皆是，本来办理登记是房屋抵押权的设立要件，是抵押合同中债务人或者第三人的法律义务，却被设计成抵押合同的生效要件，如果当事人违反了义务，合同反而无效，无疑是对违约方的纵容，完全置债权人的利益于不顾，从而法律也得不到人们的信任和尊重。; 2、抵押财产进行了扩展 《