宁波10月1日起实施国有土地上房屋征收补偿政策新法规.docVIP

宁波10月1日起实施国有土地上房屋征收补偿政策新法规新法规：取消政府行政强制搬迁? 　　新的征收补偿法规，和以往的城市拆迁制度比，有不小的改变： 　　一是单位和个人房屋的征收要符合公共利益的需要，要对被征收房屋的人给予公平的补偿； 　　二是人民政府作出的房屋征收决定，取代了过去仅仅由拆迁管理部门核发拆迁许可证的情况； 　　三是在达不成协议的情况下，由人民政府按照补偿方案作出征收补偿决定，取消了政府行政强制搬迁； 　　四是规定了房屋征收决定作出的法定程序，加深公众参与度； 　　五是补偿方面更体现保护被征收人的利益。 　　按照新规，房屋征收补偿方案得先进行论证，内容包括：建设活动是否符合公共利益和相关规划计划、征收范围确定是否适当、补偿安置方案是否公平等。论证结果则要在拟征收房屋范围内进行公布，征求被征收人意见。征得的意见，以及根据这些意见修改的内容也需要及时公布。 　　A：货币补偿 　　B：产权调换 　　公式：产权调换获得面积=原建筑面积+地段级差增加面积+高层电梯补偿面积 　　依然是那套海曙区估价150万、100平方米的房子。 　　面积基数：100平方米 　　地段级差增加面积(最多)：10平方米 　　高层电梯补偿面积(最多)：10平方米 　　总计补偿：房屋面积120平方米 　　同时，可领取搬迁补偿、临时安置补偿和提前搬迁奖励。 　　税收：置换后的住房和被征收房屋补偿金额等额部分，可以免缴房屋契税。 　　政策详解： 　　依据新规，老三区的被征收住房，要由各区人民政府提供不超过二个地段等级的就近安置用房。 　　安置住房的可安置面积，以被征收住房建筑面积为基数，或按被征收住房补偿金额(包括按市场价格评估金额和住房困难标准补助增加的补偿金额)除以安置住房评估比准价格折扣75%后的价格为基数，向最接近面积的套型上靠确定。 　　安置房地段低于被征收房屋地段的，可在上靠前再按每差一个地段等级增加建筑面积5平方米的标准扩大安置面积。其扩大和上靠面积按评估价格的75%结算差价。 　　没办法承受差价的，差价部分折算的建筑面积以公有住宅用房租金标准计租；在安置后要求购买该部分房屋的，还是可以按照征收时的差价金额补购。 　　对安置到中高层、高层的人，安置住房每单元设置一部电梯的，安置面积基数可再增加3平方米；安置住房每单元设置两部及两部以上电梯的，其安置面积基数可再增加10平方米，增加部分面积不付差价，但要计入房屋产权登记面积。 　　搬迁当月开始，到安置房交付后的4个月，可以领取临时安置补偿。 　　被征收住房建筑面积每平方米每月30元标准计发，每月不足1650元的按1650元发放。超过补偿安置协议约定的过渡期限没交付安置用房的，从逾期当月开始，按照原标准的2倍支付临时安置补偿费。也就是说每月每平方米60元。 　　两种补偿方式 　　哪种更适合你？ 　　新法规规定的两种补偿方式，一种是货币补偿，另一种是产权调换。 　　我们以宁波海曙区一套估价150万、100平方米的房子为例，看看两种补偿模式的结果如何。 　　公式：货币补偿=补偿价格+法定增加的补偿金+搬迁补偿和临时安置补偿+提前搬迁奖励 　　评估价格：150万 　　法定增加的补偿金：150万×25%=37.5万 　　搬迁补偿：300元/平方米×100平方米=30000元 　　临时安置补偿(最多)：30元/平方米/月×100平方米×6个月=18000元 　　提前搬迁奖励：150万×10%=15万 　　总计补偿：207.3万元 　　税收：签订补偿安置协议之日起在市区购房，或在签订补偿安置协议之日前两年内在市区购房作为安置用房的，房屋价款中与补偿金额等额部分，免缴或予以退还房屋契税。 　　也就是说，补偿金额是200万，买200万以内的新房，不需要缴纳契税。 　　政策详解： 　　补偿价格，是由具有相应资质的房地产评估机构，根据被征收房屋类似房地产市场交易价格确定的评估比准价格结合该房屋具体区位、建筑结构、建筑面积、成新、层次、装修、容积率等因素评估确定的价格。 　　评估机构由被征收人自房屋征收决定公告之日起10天内，从市房屋征收管理部门公布的评估机构名录中自行协商选定。 　　按规定，海曙、江东、江北区住宅用房的被征收人、承租人选择货币补偿的，可以按照房屋评估金额再增加25%的补偿资金，其他各区增加补偿资金的比例由各区人民政府(管委会)另行规定。 　　办公、工业用房分别可以增加20%和30%的补偿资金。 　　搬迁补偿，是针对搬家造成一些无法预计的物质和精神上损失的补偿。如海曙、江东、江北老三区的住宅用房，对由于搬家造成的水电设施、电话移机、有线电视移机、电子防盗门、电脑网络、空调移机等损失，统一按被征收住房建筑面积每平方米300元标准给予一次性的搬迁补偿，不足1万元按1万元计发。 　　临时安置补偿费，按被征收住