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关于嘉兴和苏州统筹城乡综合配套改革考察报告 为学习借鉴嘉兴、苏州两地在统筹城乡发展方面的先进理念和做法，11月4日-6日，市委副书记陈秀仙率领市委办、农办、发改局、国土局、人劳局等相关部门负责人，前往嘉兴、苏州两地进行了学习考察，与嘉兴、苏州、嘉善等地农办、国土、劳论文联盟HTTp://www.L动等部门进行了座谈交流，并实地参观了嘉兴湘家荡区域（七星镇）、苏州市吴中区尧南社区、旺山村等新农村建设典范。 一、嘉兴和苏州在统筹城乡综合配套改革中的主要做法 (一)嘉兴市宅基地置换城镇住房主要做法 今年7月嘉兴和义乌一起被省政府列为统筹城乡综合配套改革试点。8月初嘉兴市制定了改革试点实施意见，试点工作全面铺开，全市共设立了9个试点镇，其中下辖五个县市各设1个试点镇，两个区各设2个试点。嘉兴市改革的核心内容是两分两换，即宅基地与承包权分开、搬迁与土地流转分开，以宅基地置换城镇房产、以土地承包经营权置换社会保障，其中宅基地置换城镇住房又是两分两换的重中之重，既加快了土地流转，又盘活了土地资源，更带活了改革试点的整盘棋。 1、南湖区湘家荡区域宅基地置换城镇住房的操作办法。湘家荡区域位于嘉兴市郊，由七星镇和湘家荡旅游渡假区组成（主要是七星镇），地理位置非常优越。湘家荡区域是嘉兴市重要的改革试点单位，具有良好的试点基础。试点开始之前，湘家荡区域就已经实施土地承包经营权流转1109.5公顷，占耕地面积的47%；完成5个行政村2899家农户的宅基地置换，占应置换农户数的40%。目前，湘家荡农村公寓三期工程也已启动，共涉及505家农户，房屋建筑面积约10万平方米。具体工作由嘉兴文化名城投资集团进行运作，并分别成立两个公司负责宅基地置换城镇住房和土地流转工作： （1）宅基地置换城镇住房。嘉兴市政府将事先规划好的湘家荡居住区土地征为国有，由政府出资统一建造一个大型的住宅小区，主要是多层公寓房，设80㎡、100㎡、120㎡三种户型（便于组合）。按建筑面积拆一还一的标准，由农民用农村的宅基地和房屋置换小区内的水平公寓，置换的面积为户均180220㎡。农民搬入新住宅后，可办理国有土地使用证和房屋所有证。农民原有宅基地全部收归政府，多出的建设用地由政府用于二三产业开发。 （2）购房标准。小区内的水平房，按1600元/㎡的成本价售给农民。以户均安置面积约200㎡计算，每户的购房款为32万元。 （3）实行房屋拆迁补偿。农民自愿放弃原有宅基地后，政府对原有房屋及其他附属物进行补偿，标准为：合法建筑面积补偿340-600元/㎡，超过安置面积部分补偿300元/㎡，每户拆迁户补偿1.5万元。据测算，政府的各项补助额达到每户38万元，比农户购房款还多。 （4）土地承包经营权流转办法。由嘉兴文化名城投资集团将全部土地承包下来，现在价格为700元/亩，之后每年递增50元/亩，流转期限统一到2028年，届时每亩租金将达到1700元/亩。然后由该公司再将承包地转包给农业经营大户，实现规模经营。 （5）医疗和养老保险优惠政策。为推动村里100%农户搬迁和100%承包地实现流转，嘉兴市制定了优惠的医疗、养老等保险政策。对16周岁以上的农民政府补助1.2万元/人用于参加城镇居民养老保险，16周岁以下政府直接发放补助4000元/人，60周岁以上的农民一次缴纳21374元，可享受175/月的待遇；70岁以上的老人，政府还给予80元/月的养老金。 2、嘉善县姚庄镇宅基地置换城镇住房操作办法。 姚庄镇是嘉善县两分两换试点镇，改革以农村住房、农村非住宅房屋和附属物置换城镇房产为重点。目前已完成姚庄镇规划编制和相关置换政策的制定，下一步将进入具体实施阶段。姚庄镇的宅基地置换城镇住房采用联体别墅和水平公寓两类。 （1）水平公寓置换办法。由政府在姚庄镇镇区统一规划建造住宅小区，全镇4805户统一规划一个1.2平方公里的住宅小区，农民放弃原有住宅和宅基地后，可以置换具有国有土地使用证（划拨）和房屋所有权证的水平公寓房，置换面积为户均180㎡（现有户均住房面积为187㎡，基本上是1：1安置）。农民原有宅基地全部收归政府，多出的建设用地由政府用于二三产业开发。 （2）联体别墅置换办法。联体别墅的土地性质仍为集体建设用地，安置标准为占地60㎡(1-2人)、75㎡（3-4人）、85㎡（5人以上）三种户型，低于以往75㎡、110㎡、125㎡的宅基地安置标准（约打7折），实行统一规划设计、统一施工。农民原有宅基地全部收归政府，多出的建设用地由政府用于二三产业开发。 （3）对原有房屋和新建房屋实施补助。政府对拆除原有住房及附属物、新建房屋的建房及基础设施等配套建设进行补助。据测算，政府户均补助标准达21-22万元。农户选择水平房置换的，只要自己再拿出1万元就可以入住新房；选择联体别墅置换的，也只要拿出7.6万元就能入住