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为评估某房地产价格，选取A、B、C三宗可比实例，有关资料见下表 ? ? 可比实例A 可比实例B 可比实例C 成交价格（元/M2） 3800 4100 3950 成交日期 2004年10月1日 2005年5月1日 2005年6月1日 交易情况 -2% -1.5% 0 区域因素 +3% 0 -1% 个别因素 -1% +2% +1% 上表中各百分数均以估价对象为标准，正数表示比估价对象好，负数表示比估价对象劣，2004年6月1日至2005年10月1日，该类房地产市场价格基本保持不变，试利用上述资料评估房地产2005年10月1日的价格。 A:3800*100/98*100/103/100*99=3802.64 B:4100*100/98.5*100/102=4080.82 C:3950*100/99*100/101=3950.40 三者平均数＝（3902.64+4080.82+3950.40）/3＝3944.62 1.某宾馆共有400个标准间和100个套间，标准间每个每天200元，套间每个每天350元，年平均空房率25%.餐饮收益为客房收益的30%.客房运营费用率为35%，餐饮运营费用率为55%.康体娱乐等其他方面的净收益为每年200万元。该类房地产的资本化率为10%.土地使用年限不限。搜集同类宾馆的价格和净收益资料如下表所示： 　　可比房地产价格（万元） 　　净收益（万元/年） 　　A 25200 3000 　　B 29400 3500 　　C 23800 2800 　　D 16600 2000 　　试依据上述资料估计该宾馆的现时价格。 　　2.某在建工程开工于2002年4月1日。总用地面积5000m2，规划总建筑面积40000 m2，用途为写字楼。土地使用年限为50年，从开工之日起计，当时取得土地的花费为楼面价1200元/ m2.该项目的正常开发期为3年，建设费用（包括前期工程费用、建筑安装工程费、管理费等）为建筑面积2800元/ m2.至2003年10月1日实际完成了主体结构，已投入50%的建设费用，但估计至建成尚需2年，还需投入60%的建设费用，建成后半年可租出，可租出面积的月租金为80元/ m2，可出租面积为建筑面积的70%.正常出租率为80%，出租的运营费用为有效毛收入的30%.当地购买在建工程买方需要缴纳的税费为购买价的3%，同类房地产开发项目的销售税费为售价的6%，试利用上述资料用现金流量折现法估算该在建工程2003年10月1日的正常购买总价和按规划建筑面积折算的单价为多少（资本化率为8%，折现率为10%）。 1.解：1、按收益法无限年公式求取该宾馆的价格，其公式为： 　　V=a/r 　　2、计算客房与餐饮年总收益： 　　（1）客房年总收益=（400×200+100×350）×365×（1-25%）=3148.13万元 　　（2）餐饮年总收益=3148.13×30%=944.44万元 　　3、计算客房与餐饮年总费用： 　　（1）客房年总费用=3148.13×35%=1101.85万元 　　（2）餐饮年总费用=944.44×55%=519.44万元 　　4、计算年净收益=3148.13+944.44-1101.85-519.44+200=2671.28万元 　　5、由所给资料计算资本化率： 　　可比房地产的资本化率：A=3000/25200=11.9% 　　B=3500/29400=11.9% 　　C=2800/23800=11.76% 　　D=2000/16600=12.05% 　　以其平均数作为估价对象的资本化率： 　　（11.9%+11.9%+11.76%+12.05%）/4=11.9% 　　6、从公式求得该宾馆价格为： 　　V=a/r=2671.28/11.9%=22447.73万元 　　2.解： 　　1、设该在建工程的正常购买总价为V. 　　2、续建后的总价值用下式计算 　　3、续建总费用=2800×40000×60%÷（1+10%）=6109.09万元 　　4、销售税费总额=14396.65×6%=863.80万元 　　5、购买该在建工程税费总额= V×3%=0.03V 　　6、V=14396.65-6109.09-863.80-0.03V 　　V=7207.53万元 　　故：该在建工程总价为7207.53万元 　　该在建工程单价为1801.88（元/平方米）