房地产估价 模拟试题计算题答案.doc

模拟1 1、解 1、解(1)该宗房地产的现时价格=土地重新取得价格+建筑物的重新购建价格－建筑物的折旧总额(2)求土地的重新取得价格V35，? ? ? ? V35=V40*K35/K40=2000*2000*K35/K40=390.94(万元)? ? ? ? ? (3)计算建筑物的重新购建价格 ：? ? 建安成本：600 (万元)? ? ? ? ? 管理费用：*3%=18 (万元) ? ? 销售税费：90万元? ? 开发利润：120万元? ? 建筑物的重新购建价格 ：? ? ? C=+18+90+33.54＋120=861.54(万元)? ? (4)计算建筑物的折旧总额 ：? ? ? 门窗、墙面等损坏的折旧额：8万元? ? ? 装修部分的折旧额：140÷5×3=84万元? ? ? 设备部分的折旧额：100÷10×3=30万元? ? ? 长寿命项目的折旧额：(861.54—8—140—100)÷38×3=48.44万元? ? ? 建筑物的折旧总额 ：? ? ? ? E=8十84+30+48.44=170.44(万元)(5)该宗房地产的现时价格 ： ? ? V=390.94+861.54－170.44=1082.04(万元)答: 该宗房地产的现时价格V=1082.04万元 V=A/Y［1-1/（1+Y）^n］ (2)各层建筑面积=4000×6／24=1000(㎡／层) (3)计算1层商铺收益价格 年净收益=1000×(1-60％)×75％×90％×60×12=19．44(万元) V1=19．44／10％×[1-1／(1+10％)50-3]=192．20(万元) (4)计算2-3层商场收益价格 年净收益；1000×2×70％×600=84(万元) V2-3=84／10％×[1-1／(1+10％)50-3]= 830．48 (万元) (5)计算4层酒楼收益价格 年净收益：1000×70％×50×12-80000=34(万元) V4=34／8％×[1-1／(1+8％)50-3]=413．59(万元) (6)计算5-10层办公楼收益价格 年净收益：6×20×1800×12×80％×(1-10％)=186．62(万元) V5-10=186．62／7％×[1-1／(1+7％)50-3]=2555．13(万元) (7)计算11-24层住宅价格 V11-24=1000×14×4000=5600(万元) (8)计算房地产价格 V= V1+V2-3+V4+ V5-10+ V11-24=192．20+830．48+413．59+2555．13+5600 =9591．40(万元) 模拟2 1、解 解：（1）计算办公楼现值 办公楼整体年净收益=80×3000×85%×（1－35%）×12=159.12万元 收益年限=40－6=34年 办公楼现值为：V=A/Y[1－1/(1+Y) n]=159.12/10%×[1－1/(1+ 10%)34]=1528.92万元 （2）计算乙方的使用权价格 乙方使用权年净收益=80×2000×85%×（1－35%）×12=106.08万元 乙方使用权剩余收益年限=15-4=11年 乙方使用权剩余收益年限价格为： V=A/Y[1－1/(1+ Y) n]=106.08/10%×[1－1/(1+ 10%)11]=689万元 （3）甲方权益价格=办公楼现值－乙方使用权价格=1528.92－689=839.92万元 =8478.86（万元） 7．写字楼折现到第1年末折现值=8478.86/（1+10%）3 =6370.29（万元） （三）项目总价值折现值:5634.86+6370.29 =12 005.15（万元） 三、项目开发成本、管理费用及其折现值 1．住宅楼部分:180015000（1+5%）=2835（万元） 写字楼部分:280015000（1+5%）=4410（万元） 2．住宅楼开发成本及管理费折现值: 2835[0.5//（1+10%）1.5] =2580.13（万元） 3．写字楼开发成本及管理费用折现值: 4410[0.5/（1+10%）1.5+0.5/（1+10%）2.5] =3648.76（万元） 4．项目开发成本及管理费用折现值: 2580.13+3648.76=6228.89（万元） 四、住宅楼销售税费及折现值 1．住宅楼销售税费:75006%=450（万元） 2．住宅楼销售税费折现值:450/（1+10%）3=338.09（万元） 五、所能支付的最高土地价格 =（总价值-住宅楼销售税费-开发成本及管理费用）（1+