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总价格、单位价格和楼面地价 例如，有甲、乙两块土地，甲土地的单价为700元/㎡，乙土地的单价为510元/㎡，如果甲、乙两块土地的其他条件完全相同，毫无疑问甲土地比乙土地贵（每平方米土地面积贵190元），此时精明、谨慎的买者会购买乙土地而不会购买甲土地。但如果甲、乙两块土地的容积率不同，除此之外的其他条件都相同，则不应简单地根据土地单价来判断甲、乙两块土地的价格高低，而应采用楼面地价。例如，甲土地的容积率为5，乙土地的容积率为3，则甲土地的楼面地价为140元/㎡，乙土地的楼面地价为170元/㎡。根据楼面地价来判断，乙土地反而比甲土地贵（每平方米建筑面积贵30元）。此时懂得楼面地价意义的买者，通常会购买甲土地而不会购买乙土地。这是因为，在同一地区，同类用途和建筑结构的房屋（含土地）在市场上的售价基本相同（但在人们越来越重视环境的情况下，高的容积率意味着高的建筑密度，从而房价会受到一定的影响），假如平均为每平方米建筑面积1200元，建筑造价（不含地价）也基本接近（如果容积率差异较大会导致对建筑高度或建筑结构的不同要求，如一个只需建多层，而另一个必须建高层，则建筑造价会有一定差异），假如为每平方米建筑面积900元，那么，房地产开发商在甲土地上每平方米建筑面积可获得利润＝1200－900－140＝160（元），而在乙土地上每平方米建筑面积只获得利润＝1200－900－170＝130（元）。 清烙脯峻府闷闺狭猾怀曼粒禹樊反峦厩凛赖讽崎猜亦劲另有菇折慌汕沾小新 房地产评估第三章房地产价格和价值新 房地产评估第三章房地产价格和价值 总价格、单位价格和楼面地价 14．某宗土地上有一幢8层高、各层建筑面积相同的住宅楼，建筑密度为50%，假设该住宅楼的总价为2000万元，平均单价为5000元/㎡，楼面地价为1200元/㎡，则该宗土地的总价为（　）万元。 A．96 B．192 C．240 D．480 答案： 刷鳖疆咋酝柔渊兜涟堂见功妙荆请衣芝孙稍始语氰朔痰盖珠氖虽吸揭霄卢新 房地产评估第三章房地产价格和价值新 房地产评估第三章房地产价格和价值 名义价格和实际价格 十一、名义价格和实际价格 名义价格是表面上的价格，能直接观察到。实际价格一般直接观察不到，通常需要在名义价格的基础上进行计算或者处理才能得到。有多种含义的实际价格和名义价格。例如，①未扣除因素的价格为名义价格，扣除了价格因素后的价格为实际价格。在计算房地产自然增值时，应当采用这种含义的实际价格。②在买房送装修、汽车、车位、物业服务费等情况下，减去装修、汽车、车位、物业服务费的价值后的价格为实际价格。③在交易当事人为了逃税等而不实申报成交价格的情况下，申报的成交价格为名义价格，真实的成交价格为实际价格。④房地产买卖中，本应由卖方缴纳的税费买卖双方约定由买方缴纳，或者本应由买方缴纳的税费买卖双方约定由卖方缴纳。 裙腕坷酋娜猛疚靖喘斜雪倚钧策腑命就度念畜学憨盏交醛擂辰恍蓝派击嗣新 房地产评估第三章房地产价格和价值新 房地产评估第三章房地产价格和价值 名义价格和实际价格 这种情况下的成交价格为名义价格，而实际价格（或者称为正常价格）则是在买卖双方买卖双方各自缴纳的交易税费下的价格。⑤在不同的付款方式下，在成交日期讲明，但不是在成交日期一次性付清的价格为名义价格；在成交日期一次性付清的价格或者将不是在成交日期一次性付清的价格折现到成交日期的价格为实际价格。 例如，一套建筑面积l00㎡、单价3000元/㎡、总价30万元的住房，在买卖中的付款方式可能有下列几种： 砸歹晋图践借验骗乳铂惋缨份盎慌泅旷度词洲精疆钟溯势行抑扫丧歪仗镑新 房地产评估第三章房地产价格和价值新 房地产评估第三章房地产价格和价值 名义价格和实际价格 （1）要求在成交日期一次性付清。 （2）如果在成交日期一次性付清，则给予一定的折扣，如优惠5%。 （3）以抵押贷款方式支付，如首期支付房价的30%（即9万元），余款向银行申请抵押贷款，贷款期限15年，贷款年利率8%，按月等额偿还贷款本息。 （4）从成交日期起分期支付，如分三期支付，第一期于成交日期支付l0万元，第二期于半年内支付10万元，第三期于一年内支付10万元。 （5）从成交日期起分期支付，如分三期支付，第一期于成交日期支付10万元，第二期于半年内支付10万元，第三期于一年内支付10万元。采取上述分期支付价款的，买方在支付第二期、第三期价款时，应按照支付第一期价款之日中国人民银行公布的贷款利率，向卖方支付利息。 （6）约定在成交日期后的某个日期一次性付清，如约定一年内一次性付清。 缴绝拳辈星污缅摧置弱签岔酣夕坦挑慈嫌惰庇聚怂孝趋诈椭要焦菊恃钧抡新 房地产评估第三章房地产价格和价值新 房地产评估第三章房地产价格和价值 名义价格和实际价格 在上述第一、三、五种付款方式下：名义价格和实际价