运行维修工作手册(非住宅).docVIP

编号： 持有人： 分发号： QES（质量/环境/职业健康安全）管理体系 江苏悦达物业管理有限公司发布 目 录 一、岗位职责 4 1、工程运维部职责 5 2、工程运维主管岗位职责 6 3、工程运维员岗位职责 7 4、空调值班员岗位职责 8 5、高配值班员岗位职责 9 6、锅炉操作员岗位职责 10 二、规章制度 11 1、值班管理制度 12 2、公用设施管理规定 13 3、设备维修制度 14 4、变电所交接班管理制度 15 5、设施设备巡查管理规定 16 6、设施设备安全管理制度 17 7、电梯管理制度 18 8、空调管理制度 19 9、设施设备运行、检查、维修、保养、事故处理等记录管理制度 20 10、设施设备报告制度 21 11、公共区域能耗控制管理制度 22 12、房屋维护管理规定 24 13、倒闸停、送电操作票制度 25 14、配电房管理制度 26 15、停水、停电管理制度 27 三、作业规程 28 1、设备运行综合管理作业规程 29 2、供配电设备安全管理作业规程 32 3、给排水设施设备运行管理作业规程 36 4、给排水设施设备操作作业规程 39 5、中央空调运行管理标准作业规程 41 6、电梯运行管理作业规程 44 7、电梯困人救援作业规程 47 8、二次供水管理标准作业规程 49 9、中央空调维修保养标准作业规程 51 10、弱电系统维修作业规程 57 11、给排水设备设施维修保养作业规程 61 12、防避雷与接地系统保养作业规程 66 13、工具管理标准作业规程 67 岗位职责 工程运维部职责 一、贯彻执行上级有关物业管理的政策法规、公司的各项规章制度及委托方的物业管理规定。 二、负责管理区域上水、下水、暖、电、房屋修缮、下水清污等小型工程的计划，概算工作。 三、负责管理区域上下水管道的维修工作。 四、负责管理区域电路、电器的安装、管理及维修工作。 五、采取各项措施，保证水、暖、电的正常供给，负责节水、节电工作。 六、负责管理区域水、暖、电的抄表、统计、计算及收费工作。 七、负责小型工程施工中的施工安全和管理工作。搞好施工 八、负责保证通讯畅通及通讯设备的维护工作。 九、负责水、暖、电、通讯和房屋的报修接待工作，负责管理处变电所的管理工作，保证正常运行。 工程运维主管岗位职责 一、具备物业的有关管理知识，熟悉物业管理的法律法规及公司各项规章制度。 二、制订房屋和公共设施维修计划，组织并参与施工和现场监督检查，做好预决算工作。、服从管理处主任的工作安排，制订本部门月度工作计划并组织实施。四、掌握管理区域内房屋的、、上下水管道的走向、分布等基本情况，负责设施设备突发事故的处理。 五、按照国家有关特种作业人员安全操作规程的要求，组织维护员对房屋本体及公共配套设施进行维修及保养，确保管理区域内各类设施设备的正常运行及管理区域内排污、雨水管道的畅通。 六、对运维人员的工作情况进行指导、检查。 七、定期对运维护员进行思想教育和维修技能的培训。 八、提醒运维护员进入办公区域维修时，不得翻阅文件、资料，严禁打开办公电脑，不得外传信息。 九、完成公司临时交办的任务。 一、熟悉区域内的上下水管道、供电、消防报警系统、智能化系统等设施设备的性能、使用情况、线路分布及安装和维修技术，做好日常巡视工作，保证正常使用。 二、严格遵守安全操作规程，确保自身和他人安全，按管理处制订的维修计划，及时完成维修任务。 三、爱护维修工具及设备，做好日常保管及保养工作，保证其正常使用。 四、节约维修材料，修旧利废，努力降低维修成本。 五、加强业务学习，认真钻研维修技术，努力提高维修水平和质量。 六、进入办公区域时不翻阅文件、资料，严禁打开办公电脑七、完成管理处及维修主管临时交办的任务。 空调值班员岗位职责一、熟悉空调工作原理，掌握操作方法，确保空调正常运行。 二、严格遵守相关的设备运行、维修、保养等制度和安全操作规程，能正确判断处理一般故障，发生突发事件能迅速、准确地采取应急措施。 三、每小时巡视一次，观察、设备是否正常，认真做好各种运行记录，发现问题及时处理和汇报。 四、保持室内环境的清洁和设备的整洁。 五、坚守岗位，做好值班记录，保管好资料、图表、工具。 六、完成上级交办的其他任务。 一、熟悉供配电设施设备情况，如高低压线路号、各出线回路走向；熟悉电气设备的配置和使用状况，能按规程操作高低压设备，确保正常供电。 二、严格遵守电气设备运行、维修、保养制度和安全操作规程，能正确判断处理一般电气故障，发生突发事件能迅速、准确地采取应急措施。 三、定期巡视变、配电室一次，观察电压表、电流表、计量表是否正常，认真做好各种运行记录，发现问题及时处理。 四、保持室内环境的清洁和设备的整洁。 五、发生供电线路停电或其他事故应及时与供电部门取得联系，迅速查明