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土地一级开发与工业地产 One Region — One Vision 旷莎魁碾萎龄姚苦升毯懊汾莆傅上矾安惕活购漆深亲疹民板今发踏酋谓逗一级土地开发和工业地产一级土地开发和工业地产 土地一级开发的概念 土地一级开发的模式 土地市场的概念 工业地产与业态分析 栈锑杰理问炭搪褒破完锰挟走备估母拍咏腋灭麓遵凋宦百矫颇衔轮溯钳迫一级土地开发和工业地产一级土地开发和工业地产 土地一级开发的概念 土地一级开发，是指由政府或其授权委托的企业，对一定区域范围内的城市国有土地、乡村集体土地进行统一的征地、拆迁、安置、补偿，并进行适当的市政配套设施建设，使该区域范围内的土地达到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建设条件(熟地)，再对熟地进行有偿出让或转让的过程。 生地指未形成建设用地条件的土地；熟地指已具备一定的供水、排水、供电、通讯、通气、道路等基础设施条件和完成地上建筑物、构筑物动拆迁的形成建设用地条件的土地。 酝欣娩到怎己闽艾泪管桩水瞧鸭骑航烧总产咏陇赁惭滓普辊赠篱无唯语通一级土地开发和工业地产一级土地开发和工业地产 土地一级开发的概念 总结：土地一级开发就是一个以“生地变熟地”为主要特点的过程。土地供应就是土地一级开发与二级开发的分界点，供应之前的土地开发属于一级开发，供应之后的为二级开发。 桑慎绽菜轩耳胎厂炕汀锹酷荡忧鸽垒济埃缨榷秒滁贤插漆速村没生湘赁埂一级土地开发和工业地产一级土地开发和工业地产 土地开发的模式 土地一级开发模式包括：政府主导模式、企业主导模式以及政府主导市场化运作模式。 1.政府主导模式：是指由土地储备机构作为土地一级开发主体，实施土地一级开发的模式。土地储备机构需完成包括编制土地储备计划、筹措资金、编制控制性规划、征地拆迁、大市政建设、成本核算、等所有开发工作。这种模式优点在于由政府全程主导；这样有利于征地拆迁的实施，不足之处在于土地储备机构不具备市场主体资格，在资金筹措方面有难度。 2.企业主导型模式：是指通过土地储备机构向企业授权或通过招投标方式选定企业并由政府委托实施土地开发的模式。这一模式由企业完成包括编制土地储备计划、筹措资金、编制控制性规划、征地拆迁、大市政建设等开发工作。 3.政府主导市场化运作模式：是指地方政府和企业合作发挥各自的“比较优势” 政府负责：规划手续、一级开发立项、等行政审批工作。企业从事：建设资金的筹措与投入、建设工程的组织与实施等。（昆明市采用） 囊衫宝房市撵呵脏蛋蜒搭抛渝盔霍橡农赂墟诵寐召膏岸鲍呛绣逾爪两使遍一级土地开发和工业地产一级土地开发和工业地产 土地开发的模式 总结：不管采取何种模式，政府主导都是土地一级开发的发展方向。主要是由于政府为保证土地增值收益不流失，使地上增值收益全部归为政府所有，在多数情况下，政府土地储备机构委托国有企业进行土地一级开发。受土地储备机构委托参与土地一级开发的国有企业，只能获得固定比例的项目管理费，而不能获得土地增值收益的成分。这就是“政府主导”土地一级开发的模式。 踢罕者哑吕扮峪敬贪颖灰表烽鸿慌讯及釉礼荒撼贤坍笑硕刃框貌伤装卡川一级土地开发和工业地产一级土地开发和工业地产 土地市场的概念 土地一级市场：房地产一级市场又称土地一级市场，是土地使用权出让的市场，即国家通过其指定的政府部门将城镇国有土地或将农村集体土地征用为国有土地后出让给使用者的市场。房地产一级市场是由国家垄断的市场。 二级市场，是土地使用者经过开发建设，将新建成的房地产进行出售和出租的市场。（一手楼盘市场） 三级市场，是购买房地产的单位和个人，再次将房地产转让或租赁的市场。也就是房地产再次进入流通领域进行交易而形成的市场。（二手房市场） 碾铃鳖叙友冤椭触执肠侠姨抒扎要妆充主台膀凌神智搂靳覆唉话整怖责族一级土地开发和工业地产一级土地开发和工业地产 工业地产的概念、分类、特点 工业地产是指工业类土地使用性质的所有毛地、熟地，以及该类土地上的建筑物和附属物，有别于住宅、商业和综合类用地以外的第四种性质用地。工业类土地上的可建建筑物用途有较大的范围，其中包括工业制造厂房、物流仓库及工业研发楼宇等。在我国，工业房地产的土地批租年限为50年。 分类：重工业房地产、轻工业房地产、仓储房地产（物流地产）、自由贸易区房地产 特点：投资规模大、快速启动、提供增值服务、追求长期稳定回报。 配注遣剪反桑烃煤桂萨与筏漓卒班兆像椒朗掳瓤诅梁蛮码厂工渔披请刚已一级土地开发和工业地产一级土地开发和工业地产 工业地产的盈利模式 1.主要以土地溢价增值而获取利润。 投资开发商在完成项目基础设施建设后，进行项目主题包装与概念推广，实现项目中部分土地或整体土地的转让、出让房地产投资基金或其他专业工业地产投资开发商。 2.进行项目开发，长期持有经营收益或出售产品。 项目投资开发商，或独立，或联合，进行项目的整体开发