建筑物区分析有权的生存空间——业主、物业公司与国家的三方博弈.pdf

一、业主与业主——权利主体意 识的培育 (一)一锅煮的产权“火锅”如何 分食? 建筑物区分腩权的生存空向 专有权和共有权是相对独立而 又不可分离的权利。作为相对独立的 权利，区分所有人可以分别行使之： ——业主、物业公司与国家的三方博弈 对专有部分行使专有的权利，对共有 部分行使共有的权利。作为构成建筑 物区分所有权的复合要素，建筑物区 文／赵于樊 张维 分所有人不得将其分离。这是各国立 法一致公认的原则。在建筑物区分所 有权的结构中，专有权占主导地位， 该团体的法人地位，但基本认同管理 结合物业管理行业的现实状况， 共有权居从属地位，即专有权的效力 团体构成之必然性。区分所有权人因 我想物业公司与业主必须处理好以下 及于共有权：专有权是产生共有权的 生活于同一建筑物而于事实上构成不 三个方面关系：1、开发商单方面按照 前提，专有权的范围决定共有权的范 可回避的共同关系，且此共同关系不 物业管理的要求起草，并征得业主个 围。因此，在一区分所有建筑物上，区 仅限于对公用部分的财产共有关系， 人同意签订的物业服务的协议关系。 分所有人取得了专有权，便当然取得 更重要的是表现为基于对共同财产的 由于物业服务协议是开发商单方面形 共有权。因此，划分专有权和共有权 利用、保有以及对共同生活秩序的维 成的，它有一定的局限性，也有不够完 的范围就成建筑物区分所有权的一 护所必然产生的共同事务管理关系。 善、不尽人意的地方。此外，在对协议 个最基本的问题。目前关于这一问题 从区分所有权人个体角度出发，对共 的理解和执行上，双方当事人容易各 的争论最具代表性的就是小区的车 同财产与共同生活秩序的维护应属其 执一词，甚至出现矛盾和纠纷。因此， 库和车位到底归谁所有?对这个公众 当然的义务。区分所有权建筑物业管 作为起草物业服务协议并进行前期物 格外关心的问题，物权法草案五次审 理中出现的问题已对管理团体法人化 业管理的开发商，在前期物业管理中， 议稿有新“说法”，即“建筑区划内，规 提出了要求，如聚合式建筑群中具有 应该给业主多作说服解释，按物业服 划用于停放汽车的车位、车库的归 相对独立性的建筑、物业管理用房、会 务协议的承诺去落实，不要靠减免一 属，有约定的，按照约定；没有约定或 所、停车场、空地的权属登记问题，业 些费用来赢得业主的满意；而是要靠 者约定不明确的，属于业主共有。”最 主委员会经业主大会授权对外诉讼所 诚实守信、靠优质服务取得业主的信 新版本的物权法草案还明确，建筑区 获之败诉判决的执行问题，各区分所 赖。作为业主也要在双方签订的物业 划内的道路，属于业主共有，但属于 有权人因共同关系所生之债务负担的 服务协议范围内，维护好自己应有的 城镇公共道路的除外。建筑区划内的 责任限制问题。但8月22日召开的权利，履行好自己应尽的义务。在这样 绿地，属于业主共有，但属于城镇公 十届人大常委会二十三次会议，第五 的基础上，物业公司与业主共同度过 共绿地或者明示归个人的除外。建筑 次审议物权法草案，审议对此表示“暂 前期物业管理的磨合期，才能为业主 区划内的物业服务用房，属于业主共 不作规定”。 委员会成立后的物业管理奠定一个良 有。 笔者认为，物业管理企业管理权 好的开端。2、物业公司与业主的合同 如何破解公私对立的不二法门， 的取得是建筑物区分所有人对区分所 关系。物业服务合同是物业服务管理 在技术上做到明细每个业主在共有 有建筑物的管理权的部分权限的必要 法制化、规范化的标志，较之服务协议 部分中的权利和义务，从而维护业主 让渡，因此对物业管理行业的规制应 更严肃、更规范，操作性更强。它对物 自身及其全体业主的利益成为当前 该是建筑物区分所有人对区分所有建 业公司与业主的权利和义务，都是公 立法的关键所在。我想起码有一条基 筑物的管理权的一项内容。因此，应 开、公平、公正的。物业公司和业主双 本的原则，那就是通过确认并保障民 于物权法通过之后，废除物业管理条 方都受物业服务合同的保护和约束， 事主体的各项物权，培育民事主体的 例，制定区分所有建筑物管理条例，重 都具有履行合同的义务，当然，都有权 责任意识。包括对自己、对他人、