我国物业管理存在的问题分析.pdfVIP

《}ii臻i：j|。。；臻i!l：：骥；li獬jj：：璃ii=_；=j：}iil 我国物业管理存在的问题分析 黄小彪，，2 (1．华南农业大学经济管理学院，广东广州510642；2．广州航海高等专科学校，广东广州510330) 【摘 要】当前，我国物业管理存在着管理体制不顺、流程运作不规范、物业企业素质普遍偏低、居民物管消费理念 不成熟、法规建设滞后等一系列问题。我们必须进一步深化体制改革、转变政府职能、加强物管市场培育和监管、加快法规 建设和人才培养步伐，在发展中逐步解决存在问题，确保我国物业管理的健康发展。 【关键词】物业；管理；市场；体制 【中图分类号】F279．23【文献标识码】A 【文章编号】1004—2768(2006)03—0236—02 目前全国已有2万多家物业管理企业，物业管理已成为现 并作为企业集体利益的代言人、行业法制建设的推动者、企业 代城市管理和房地产经营管理重要的组成部分和国民经济新 同政府沟通的桥梁，而目前各地物业管理协会实质上变成政府 的增长点。我们认为，我国物业管理作为朝阳产业，既有无比光 对行业管理的代言人或者准政府机构，导致政府在市场管理中 明的发展前景，但当前也存在着行业成长阶段难以回避的很多 的越位和缺位，也挤占了物业管理协会的职能空间。 严峻问题，必须采取有效措施加以解决。 (二)政府有关职能部门职责不清。缺乏有效的协调机制 一、物业管理中的体制问题 物业管理涉及到居民生活的方方面面，是一项涉及到建 (一)政府职能定位不准 设、规划、房地产、市政、绿化、公安、城管监察、市容环卫、卫生 市场经济理论告诉我们，政府的经济职能主要在于弥补市 防疫、通讯、供水、供电及煤气等多个部门的综合性工作，要求 场缺陷，市场能解决的，政府就不要介入，市场不能解决的，政 政府各职能部门各负其责，齐抓共管。但实际情况是，物业管理 府必须尽可能干预。应该说，目前我国物业管理市场的不断成 一般归口到房地产主管部门管理，很多涉及到政府其它部门的 熟和规范、市场规模的不断扩大等都离不开政府的有力推动和 事情房地产主管部门又很难协调好，导致一些问题久拖不决。 正确引导。但是，政府在物业管理市场干预方面仍然存在着一 f三)没能将物业管理与社会管理结合起来 系列问题，需要引起我们高度重视。 我国物业管理建立之初，并没有将行业管理与社会管理统 首先，政府对物业管理市场价格的过份干预违背了市场经 一起来考虑，物业管理长期以来与政府基层社会管理分离运 济的基本原则。市场经济的活力在于能够通过价格的灵活变动 行，实践证明这既不利于物管纠纷的处理，也不利于基层社会 来调节资源的合理配置，物业管理市场必须发挥价格对市场的 管理的行使。 基础性调节功能，物业管理费水平必须由市场决定，而不应该 二、物业管理运作中的问题 由政府以指导价控制。尽管物业市场在起步阶段不规范，并且 (一)关于业主委员会组建与运作中的问题 业主委员会作为市场购买主体自身存在着固有缺陷，政府适当 按照现行法规定，业主委员会必须经过业主大会选举产 干预物业管理价格并对其进行引导是必要的，但关键是要把握 生，代表业主对物业管理企业的管理行为及小区公共财产行使 控制的程度，必须明确在什么情况下政府必须干预，在什么情 监督管理权，属于群众性财产自治组织。现实中业委会在建立 况下政府不应该干预。当前，物业管理行业整体亏损比较严重， 和运作上存在较多问题。 这同政府指导价政策有很大关系，过低的管理费导致物业管理 首先。业委会成立难。由于以下原因，业委会组建有相当的 企业效益恶化，服务品质难以保障，高素质的物业管理人才流 难度：一是住宅小区业权分散，组织召开业主大会成本很高；二 失，这与政府