2012年度-23物业管理案例集.pdf

引言引言 引言引言 物业管理是我国社会经济发展到一定阶段的必然产物。她的产生、发展、成 熟和规范，是与房地产业的崛起、法律法规的健全、人们生活水平的提高和消费 观念的改变紧密相连的。 随着物业管理不断发展和完善，物业管理在维护房产品品质、加强小区管理、 提供便民服务、建设社区文化、沟通人际关系等方面，正发挥着不可替代的重要 作用。 但是，毋庸讳言，由于物业管理法律法规的滞后，人们传统观念的局限，以 及物业管理人员综合素质的有待提高等原因，使物业管理出现了许多疑难杂症， 在相当程度上阻碍了物业管理行业的顺利发展，影响了物业管理水平的持续提 高。 本篇案例均取材于日常的物业管理实践，涉及面相当广泛。大至法规政策， 小至鸡毛蒜皮，林林总总，不一而足。有“学雷锋”引出的尴尬，也有不经意提 供的“免费午餐”； 有“应当由谁来埋单”的争议，也有“太阳能，想说爱你不 容易”的感叹。尽管谈不上什么理论深度，更没有曲折离奇的故事情节；然而， 见微知著，透过这些案例，人们还是能够比较清楚地看到物业管理的烦琐、艰难 和困惑，甚至还有几分无奈。由此，人们对物业管理或许会有进一步的理解和宽 容，或许会有深层次的思索和探讨。 值得庆幸的是，在本篇即将定稿时，国务院颁发的《物业管理条例》已经付 诸实施。“沉舟侧畔千帆过，病树前头万木春”。可以相信，在法制和人性的雨露 滋润下，物业管理的春天正在向我们大步走来。不过，矛盾总是普遍存在的。在 新形势下，物业管理又会产生一些什么案例呢？让我们拭目以待。 １ 不该享用的不该享用的 “免费午餐“免费午餐”” 不该享用的不该享用的 ““免费午餐免费午餐”” 【事实描述【事实描述】】 【【事实描述事实描述】】 某高档别墅区，依山傍水，以其充满艺术气质的建筑、景观和高档优良的 物业服务，接连在国内获取了一系列建筑与物业管理的大奖。就在这样一个充满 诗情画意的居住园区，却有与景色极不协调的 6、7 幢公寓和别墅杂居其中。它 们是 A 公司进入该区域开发前，B 房产开发公司遗留下来的建筑。泛黄的外墙被 住户装修破坏得满目疮痍，遍墙挂满锈迹斑驳的防盗铁窗，朱红的屋顶上杂草丛 生。虽然 B 公司至今未将这些住宅委托给物业管理公司进行统一管理，但为园区 的整体形象考虑，物管公司一直默默地承担着本不属于自己的职责，诸如老公寓 区域的公共场所清扫、道路照明保洁、设备设施的维修养护、保安的执勤巡查及 绿化服务等。这些老公寓的业主们并未因此而支付物管费，却又坐享着优质的物 管服务，这种“免费午餐”正日复一日地延续着。 【案例分析【案例分析】】 【【案例分析案例分析】】 此案例涉及到一个物业管理合并的问题。根据《XX 市物业管理条例》的有关 规定；一个物业管理区域应当委托一家物业管理企业进行物业管理。因此，B 公 司应将它开发的物业委托给该高档别墅区中现有的一家物业公司进行物业管理。 由于当年 A 公司在与 B 公司合作开发该别墅区时，未就遗留的老公寓今后的 物业管理问题达成协议，结果导致此类事件的发生。 虽经 A 公司、物管公司多次协商，但最终均未能解决问题。而如今 B 公司几 近人去楼空，该别墅园区的物业统一管理问题仍然未有进展。 此案例说明 A 公司当年在处理此事时，对物业管理的重视程度不够。如果在 与 B 公司商谈有关该别墅园区的合作开发事宜时，就将日后要涉及到的物业管理 问题纳入协商范围，也许就不会出现案例中所述的尴尬场面了。因此，考虑问题 不能只顾眼前利益，而应当眼光放远些，以免日后造成被动局面。 ２ 应当由谁来埋单应当由谁来埋单 应当由谁来埋单应当由谁来埋单 【事实描述【事实描述】】 【【事实描述事实描述】】 业主 Z 先生乔迁新居已近两年，对新居的户型结构、环境布局颇为满意。虽 说入住之初，因周边施工一度影响道路交通，配套设施未到位给生活也带来诸多 不便。但开发商不仅免费提供数月的临时水电，还承担了数月的物业管理费。此 外，物业管理公司的精心管理和悉心服务，也使 Z 先生有不小的感动，所以，一 直来都按时足额交纳物业管理费。 不久前，事情发生了微妙的变化。Z 先生提出：根据有关法规规定，物业通 过综合验收前发生的物业管理服务费应由开发商承担。而他所在的小区通过