地铁线路对商业房地产的影响PPT.ppt

地铁线路对商业房地产的影响 研究背景 1993年12月广州市地铁一号线方案出台，1999年顺利完工，广州成为中国继京、津、沪之后第四个拥有地铁的城市。1999年3月，地铁二号线动工．计划2004年完工。2000年3月．地铁三号线方案爆出。在不到七年的时间里，地铁已从广州人当初心目中遐想的一个交通方式．变为了一个具有广泛深远影响的城市发展重心。 地铁的修建为广州的发展掀起酣然巨波，而其中深受影响的是广州房地产业。对于掏成房地产业主体的商品住房来说，广州市每一次地铁方案的出台也都引起强烈震动。各开发商纷纷亮出“地铁”招牌，销售火爆。然而，如果说七年前的地铁对于广州来说还是新鲜事物话，那七年后的今天就应进行一些冷静成熟的思考。世界上许多城市的经验已说明，地铁作为一种重要的交通方式，将对城市的空间发展格局产生重要的影响。因此．地铁对住宅市场的效应绝不仅是几个楼盘的热销。那地铁对广州市的商品住宅影响到底有多大呢?广州的商品住宅将因地铁而呈现怎样的格局呢? * 广州地铁概况 以地铁3号线为例研究其对商业房地产的影响 地铁3号线沿线在售楼盘一览 ： 1）天河御品：位于白云区广州大道北京溪路（地铁三号线南方医院站东行300米）的天河御品新推的单位价格为14000元/平米起，户型面积在120㎡左右。 2）东湖映月：位于白云大道北龙兴西路的东湖映月目前在售产品为30层的洋房，包括69-129平方米的两-三房，最低销售价格8300元/平方米，市场均价接近九字头，较前期略有提升。此外，楼盘的双层叠拼产品已入市，面积139-175平方米，销售均价在1.5万-1.8万元/平方米之间。 3）岭南新世界：位于白云区白云大道北的岭南新世界即将推出新品楼王单位。户型主要为77-100㎡精品两房及高实用率三房单位，均价14000-16000元/平方米。 4）颐和高尔夫庄园：位于白云区同泰路南湖自然保护区内的颐和高尔夫庄园推出仅有的8套“中轴山墅”，纯南向设计，面积400-1000平方米，约68000元/平方米。 * 一项调查发现，决定房价的影响因素中，交通的便利性所占权重为0.31、环境因素所占权重为0.282、生活配套设施的完善程度所占权重为0.233，三项合计达0.825。 地铁交通促使地铁站周边房地产价格倍增。地铁站周边是指以地铁站为核心，周边半径1公里以内的区域，其房产商品价格是以其他区域的1-2倍。 对价格的影响方面 * 要点 地铁对于城市生活,缩短交通时间、完善生活配套、改变生活方式,地铁的运营大大缩短了市民日常的交通时间,空间上的距离可以用缩短时间来解决.轻轨和地铁速度为公共汽车的2到4倍，且有轨道可以准点运行.地铁的出行范围远大于公交车，而出行成本又远低于出租车，因此，地铁必将成为居民主要出行方式。 总之，城市地铁的从无到有、从只有一条线到开发几条线的过程，实际是改善周边物业的可达性和居民出行的便捷性、改变土地利用性质、刺激投资需求强力释放的过程，对房地产及其商业的辐射效应深广有力，从而促进地产增值。 * 要点 但是地铁也会对沿线房地产的价值造成一定的负面影响。由于地铁在运行过程中不可避免地会产生噪音与振动，所以地铁地面或高架线路周边的房屋，特别是住宅，不但没有升值，反而有一定跌幅。 * 对价格的影响方面 颐和高尔夫庄园（紧邻地铁三号线的同泰地铁站）均价：每平方米30000元。其价格走势图（如下） 地铁的高度可达性，能给周边房地产带来明显的增值效益。广州地铁 3 号线自 2001 年地铁动工起， 对比全市商品房价格，3 号线沿线住宅价格有一个明显的上升过程。 我们通过一些资料了解到：广州地3号线对沿线住宅的影响范围为 1000米， 其中对 500 米范围房价的影响较大；地铁沿线住宅价格每年的上涨幅度约为10.8% 。 * 对区位选择方面 地铁的开通提升原住宅的可达性，促进沿线地价的升值，扩大居民住宅选择空间，为新住宅区开发和建设提供潜在利益保障。 地铁速度上革命性的提升，使得传统的所谓“地段”概念今后将会随着轨道交通的延伸而得到极大的改观，距离远近的心理概念将由自然的空间距离转变为搭乘轨道交通的方便程度，人们将趋向于考虑时间距离。 随着偏远区域的开发建设，各区域生活配套设施的不断健全，越来越多的人在偏远区域购置房产，从而促使人口合理向外流动，同时也促使这些区域成为中心城市房产市场发展的新热点。有了轨道交通作为出行保障，政府在区域规划及商业的供应结构调整上，更加游刃有余。 * 对市场变化影响方面 地铁开通周边（地铁站周边是指以地铁站为核心，周边半径1公里以内的区域）有众多人口的流入，势必会产生一系列的商业需求，因此在地铁站附近形成越来越多的商业圈，而且商业业态的分布也倾向于人们日常生活需求为主。地