城中村综合改造需要注意的几个问题.PDFVIP

西 咸 研 究 （第 13 期 ） 西咸研究院 2013 年 9 月 13 日 城中村综合改造需要注意的几个问题 ——三桥街区改造调查 “城中村改造”是指根据本地区社会经济发展计划和城 市总体规划，对城中村进行综合改造的行为。城中村改造是 一个复杂的系统工程,涉及多方利益，其实质是在城市统一 规划下对存量土地资源的有效整合，合理调节政府、村民与 开发商三方利益关系。近期，西咸研究院就三桥地区城中村 改造情况进行了调研，总结了他们的主要做法，提出了城中 村综合改造需要注意的几个问题。 一、三桥街区综合改造基本情况 沣东新城三桥街区位于西安和咸阳交界处，是西安的 “西大门”，自古以来交通便利，商业繁荣。三桥街道下辖 26 个行政村和 11 个社区，面积 32.55 平方公里，总人口约 14 万。三桥街区综合改造在 2010 年正式启动，截止目前， 已完成三桥村 （含 15 个自然村 ）改造，拆迁面积约 90 万平 方米，涉及拆迁人口 1700 户，约 1 万人，安置房开工约 85 万平方米，征收集体土地约 700 亩；启动了车刘村等 6 个城 中村改造，涉及拆迁人口约 2500 人,计划拆迁面积约 70 万 平方米，安置房开工建设约 80 万平方米，完成投资约 21 亿 元。 作为三桥街区综合改造的重要组成部分，启航佳苑安置 小区项目用地 358 亩，工程投资约 14.5 亿元，规划建设 29 栋住宅楼，总建筑面积 75.7 万平方米，现已全部竣工。项 目建成后，将成为三桥地区集商贸、住宅、休闲于一体的中 心区域，同时将满足三桥村 1769 户村民及 715 户居民的安 置要求。 二、主要做法 三桥街区综合改造着重实现 “四个转变”，即农转居、 拆村建社区、清产核资，股份制改造、土地转性。主要做法 如下： 一是农转居。被拆迁农民户口转为城镇居民户口，将失 地农民统一纳入到城镇居民就业、社保体系中，每人办理 3.5 万元城镇居民社保，费用由管委会、改制后的新经济组织和 原村民个人按比例承担，其中管委会承担的保险费，从城中 村土地收益中依法支付。按照改造方案，5 年内原改造村民 可以继续享受优于城市社区居民政策的惠农政策，同时，还 可以享受城市居民最低生活保障等政策。 二是拆村建社区。鼓励两个或两个以上城中村合并改 造，将原来分散的村庄合并，村民统一安置到新建社区，人 均安置建筑面积不小于 65 平方米，每户无偿配备 20 平方米 的商业用房。凡实行产权调换或按规定购买的安置用房为全 产权商品房，可以上市交易。为确保村民合法利益和开发商 的正常利润，安置用地和开发建设用地按照 3:1 的比例配套， 开发企业按照规划要求承担建设社区中小学、医院以及不低 于 300 平方米的社区办公用房，便于给拆迁群众提供完善便 捷的公共配套服务设施。 三是清产核资，股份制改造。按照综合改造方案，委托 专业评估公司，将村集体资产、公共设施全部依法清算出来， 然后平均量化分配到每个村民身上，这些资产的 70%是以现 金的形式发放给村民，剩余的 30%资产用于成立股份制公司， 作为村集体资产继续经营和管理。成立股份制公司，村委会 履行董事会职责，每个群众根据手中持股比例参与年底分 红。数据显示，三桥地区群众在 2010 年改造前人均可支配 收入 6300 元，回迁后，每年收入仅商品用房出租就可增加 9500 元。 四是土地转性。通过拆旧建新的综合改造，将拆迁后整 理的集体用地和宅基地由土地储备中心无偿收回，作为项目 储备用地，盘活土地存量，为城市建设腾出了建设用地，缓 解了城市用地紧张的局面，城市基础设施建设得以长足发 展，加快了城中村改造步伐。 三、城中村改造需要注意的问题 （一 ）资金来源问题 城中村改造需要大量资金，资金的缺乏将直接影响征迁 补