20080914东莞市区购物中心调查报告.pptVIP

东 莞 城 区购物中心调查报告 第一部分 主要商圈概况第二部分 具体业态分布第三部分 具体项目分析第四部分 结合华南MALL 第一部分 主要商圈概况 一、商业项目分布 二、莞城区域商圈 作为城区历史最悠久的商业街，西正-市桥路是城区资金回报率最高的商业区之一，也是目前人气最旺的商业区之一。这里聚集了班尼路、佐丹奴、圣保罗、金利来、华伦天奴等50多家知名品牌服饰店、皮鞋专卖店，近十家珠宝店，以及多家眼镜店、电脑店、通讯零售店等。但作为老城区，西正路-市桥交通拥挤，发展空间有限，且不能满足居民对购物环境的要求，因此城区核心商圈开始向东纵大道、东城大道扩张。 三、东城区域商圈 东纵大道商圈的形成是西正-市桥路商业街发展的延伸。西正-市桥路与东纵-东城大道商圈形成一个以东纵-东城大道为核心的商业区，周边众商云集。主力商家有沃尔玛、家乐福、吉之岛、百佳、华润万家和好又多；海雅百货、天和百货和彩怡百货；国美电器、苏宁电器、时尚电器城；光辉家具批发城、皇马家居博览中心、美新家居中心、新兴装饰材料城；愉景新时代广场步行街、东城风情步行街；购物中心则有地王广场、世博广场、盈锋广场、君豪商业中心等。据统计，该路段的营业面积超过100万平方米。东城东路以东聚集了一批高尚住宅区，如新世界花园、政府公务员安居房、新世纪又一居、愉景花园、峰景高尔夫别墅、庆峰花园、年丰山庄、银湖花园、嘉湖花园等。目前该片区商业配套缺乏，星河传说星光影业商城建筑面积12万平方米，将有望填补该片区商业配套的空白。 四、南城区域商圈 南城成熟商业主要集中地为南城富民商业街，富民步行街实行强强联手的经营模式和品牌战略，由南城区政府和富民服务公司投资管理，集购物、健身、休闲、娱乐、旅游于一体。步行街位于莞太大道宏远路段，人口稠密，商业发达，目前已吸引了瑞士雀巢咖啡、香港太古公司、美国“杜邦”和“金霸王”公司、芬兰“诺基亚”公司、日本“新日铁”和“百利达”株式会社、德国“海金杜门”、新科技电子厂等国际知名企业。 五、总 结 东莞城区商业相对分散，随着城市的发展，除原有的运河两岸、西正路等传统商业区域外，在城区的新兴区域如东城区、万江区、南城区等已经具备新一代商圈规模，可以预见到东莞商业将向多点多层次的方向发展。 首先在空间分布上，城区商业地产项目十分密集，各项目之间的距离约为2公里：华南MALL（万江）与文化广场（莞城）之间不过一江之隔；东城则密集着地王广场、世纪广场、世博广场以及星河传说等大型地产；南城也集中了第一国际、深国投商业中心、曼哈顿广场、中环财富广场等商业项目。在普遍缺乏经营特色的情况下，各购物中心的处境极为尴尬：类似以社区网点的形式存在，区域号召力十分有限。在城区649.61平方公里、不足100万的人口的区域内，聚集着超过200万平方米的商业地产面积，竞争形势十分严峻。 其次，各商业物业的特点有以下几点： 一是除第一国际外，都有大型超市作为主力店，如华南MALL的SPAR、文化广场的百佳、地王广场对面的沃尔玛、世纪广场的家乐福和华润万家、世博广场的好又多、星河传说的吉之岛（尚未正式进场）、深国投商业中心的沃尔玛等。这些大型超市往往是伴随着周边社区的成熟而发展起来的，因而常常是以社区店的形式存在，辐射范围相对有限，如华南MALL的SPAR（盛世华南、江滨花园和理想0769等）、地王广场对面的沃尔玛（东湖花园）等。 二是商业物业的层次偏低，高端消费力外流。如服装方面，缺乏国际一线、二线的品牌，而且较有影响的服装店基本是以百货店（如海雅百货、天和百货、彩怡百货）形式经营的，百货也是品牌的主要聚集地，单店在形象、档次、经营等各方面的影响力都十分有限；化妆品方面，相对高端的也不过欧莱雅和ONLY等品牌；珠宝方面，分布较广则是周大福和金大福（主要位于百货商场内）等牌子。 再次，商业物业的运营方面，表现如下： 一是宏观形势：一般而言，10万平方米的商业面积，要有30万的常住人口作支撑。东莞城区的商业总面积超过200万平方米，这就需要600万以上的人口，远远超过市场的实际容量，华南MALL、第一国际、世博广场和星河传说等四大商业地产都不同程度地存在商铺空置问题。 二是微观层面：各项目前期都经过较为准确的市场定位及战略规划，后期迫于竞争形势与生存压力（一方面是因为宏观形势；另一方面则是因为滞后的企业管理，包括公司架构累赘、专业人才紧缺、资金短缺、经营缺乏特色等），致使前期