南通城房屋拆迁补偿价评价技术规范.doc

南通市城市房屋拆迁补偿价评估技术规范 第一章 总 则 305号以下简称拆迁条例）、、《南通市城市房屋拆迁管理办法》（通政发［200］号）及其他有关规定，制定本规范。 (以下简称拆迁评估)。 ,拆迁评估可采用市场比较法、路线价法等方法。 八、本规范未规定的事项，应依据有关法律、法规、规定、规范和房地产市场评估常规办理。 第二章 拆迁评估的基本步骤和方法 (一)掌握被评估房屋的合法权属关系和依据； (二)根据合法性依据进行实地勘测评估； (三)绘制填写评估材料； (四)编制评估报告； (五)报告评估结果。 拆迁评估采用市场比较法、路线价法等实施评估。对同一评估单位(楼房以幢为评估单位，平房以户为评估单位)，采用同一评估方法实施评估。评估的计量单位为被拆迁房屋的建筑面积。 (一)市场比较法 1．本方法主要适用于城市规划区内国有土地住宅房屋的拆迁评估。 2．本方法的计算公式为： =合法建筑面积的建安+ 合法土地使用面积的区位补偿基价（合法土地使用面积小于合法建筑面积的以建筑面积计算区位补偿基价）。 兴建时使用的土地为农民集体所有土地上的被拆迁房屋补偿额按通政发[2003] 号文件第五章的规定评估。 3．本办法修正的因素和标准为： (1)被评估房屋建筑结构、等级、成新因素的修正。按《南通市市区各类被拆迁房屋建筑结构、等级评估标准》（附表2）和《南通市各类被拆迁房屋成新评定标准》（附表3）、《南通市各类被拆迁房屋成新折旧率》（附表4）对照评估。(2)被评估成套住宅房屋所处楼层因素的修正(3)被评估成套住宅房屋为多层标准住宅水、电、气配套设施齐全的，按评估值的+3%进行修正。 (4)被评估房屋环境因素的修正。根据被拆迁房屋所处的自然环境、社会环境、居住环境在眺望、景观、噪音、空气污染、建筑密度、道路交通、周边绿化、受教育（学校、幼儿园）、购物、就医方面的因素进行修正，修正权重比在-2%至2%之间。 （5）对超出被评估房屋结构等级条件以外的设施设备和装璜、装修项目的补偿评估，按《南通市市区房屋拆迁附属设施设备、装饰、装潢补偿标准》（附表6）单列进行评估。 4、对处于城市规划区边缘集体土地征用后被拆迁，所在村、组有条件在另处安排宅基地供其移地迁建住房，经市、县规划管理部门同意实施的，对被拆迁房屋的迁建成本进行补偿。南通市市区被拆迁房屋迁建成本补偿价，按《南通市市区被拆迁房屋迁建补偿费标准》（见下表）评估。 南通市市区被拆迁房屋迁建补偿费标准 房屋结构 混合结构 砖木结构 简易结构 等级 一 二 三 一 二 三 一 二 补偿标准元/m2 450 400 350 300 280 240 180 150 (二)路线价法 1．本方法适用于非住宅房屋的拆迁评估。 2．本方法的计算公式为： 房屋拆迁补偿额=区位价补偿额+被拆迁房屋建安价补偿额 (1)区位补偿价的确定。根据《南通市市区非住宅房屋路线（段）区类划分》（附表7）和被拆迁非住宅房屋临街面状态因素与楼层因素（按下表“非住宅房屋临街面状态调整系数表”和“非住宅房屋楼层调整修正表”），对非住宅房屋拆迁区位补偿指导价进行修正确定。南通市市区非住宅房屋拆迁区位补偿指导价按《南通市市区非住宅房屋拆迁区位补偿指导价标准》(附表8)执行。 非住宅房屋临街状态调整系数计算表 被拆迁房屋临街宽度（米） 被拆迁房屋进深度（米） 求取的宽度与进深度系数值 区位基价调整系数（%） 按实测量，测量数保留至小数点后两位 按实测量，测量数保留至小数点后两位 1.5以上的 +20% 1.2-1.5 +15% 1-1.2 +10% 所计算的系数值保留至小数点后两位 0.8-1 0 0.6-0.8 -5% 0.6以下 -10% 附注:求取临街面宽与进深的系数公式:被拆迁房屋临街宽度÷被拆迁房屋进深度=临街宽度与房屋进深系数。临街状态调整系数的计算，只适用于被拆迁非住宅房屋的底层房屋。 非住宅房屋楼层调整修正系数表 房屋楼层 地下室 一层 二层 三层 四层 五层 修正系数（%） -10% 0 -% -5% -10% -15% (2)非住宅房屋建安价评估，按《南通市各类被拆迁房屋建筑结构、等级评估标准》（附表2）结合房屋成新状况评估确定。 3．对非住宅房屋拆迁停产、停业补偿 (1)对拆迁非住宅房屋实行产权调换，致使经营活动中止的，可根据拆迁前两年营业税纳税额年均值给予一次性综合补助。南通市市区具体综合补助数额参照下表确定。 南通市市区非住宅营业用房一次性综合补助表（元/m2） 年纳税额 10-100 101-500 501-1000 1001-2000 2001-3000 3001-400