房地产建筑知识培训资料..docVIP

房地产建筑知识培训资料 一、工业物业开发、商业物业开发 1、工业物业开发 指将资金投入到工业标准厂房、仓库及其他工业项目的开发经营活动。 2、商业物业开发 指将资金投入到酒店、商业大厦、购物中心、库房、加油站、饮食业、旅店、宾馆、批发和零售市场等物业的开发经营活动。 二、房地产一次开发、房地产二次开发 1、房地产一次开发 一次性连土地、支付制造房屋及其设施的费用。 2、房地产二次开发 指先将“土地”（不具备使用条件）开发成熟土地（具备使用条件），然后再进行拍卖和出租，由买者去建造房屋。 三、日照条件 我国处于北半球，冬季太阳方位角度变化范围小，在各个朝向获得的日照时间变化幅度很大。以北京地区为例，在建筑物无遮挡的情况下，以南墙面的日照时间最长，自日出至日落，都能得到日照；北墙面则全日得不到日照；在南偏东（西）30°的朝向范围内，冬至日可有9个小时日照，东、西朝向只有4~5小时的日照。夏季由于太阳直射幅度强度一般是上午低下午高，所以无论冬季或夏季，墙面沙锅内接受的太阳角辐射强度都是偏西的比偏东的稍高些。而且夏季室外的最高气温是出现在13-17时之间，此时太阳位置在西半边的位置上，由此可知建筑朝向在西45-90间朝太阳方位角度变化向的范围内，西晒是比较强烈的。防止西晒确实有其道理。 由上可知，从日照条件分析来看，南偏东45至偏西45是较适宜的建筑（房间）朝向。 四、朝向 为了使居住环境更舒适、建筑（房间）选取合适的朝向也非常重要，良好的朝向决定着房间的日照条件和自然通风条件。大部分人都知道建筑（房间）应坐北朝南，防止西晒，但目前在大中城市建筑密度教高，有的地方寸土寸金，不允许每栋住宅都有最佳的朝向，每个房间更不可能处在最佳的朝向。在这种情况下，仅仅知道坐北朝南，防止西晒是不够的，了解朝向选择由来的原理是必要的。 建筑（房间）的朝向选择涉及到当地气候条件、地理环境、建筑用地、功能需求等，必须全面考虑。选择的总原则是：在节约用地的前提下，冬季要争取教多的日照；夏季避免过多的日照，并有利于自然通风的需要。以住宅为例，对各个房间来讲，主要房间如卧室、起居室应争取较好朝向，而其它部分的要求可低些。选择朝向可从日照条件、主导风向、建筑排列形式、景观等几个方面考虑。主导风向对冬季室内热损耗及夏季室内自然通风影响很大。在北方地区，为了防寒，主要居室应避免对着冬季主导风向（主导风向入摄角应大于45度）。冬季我国北方大多数地区主导风向是北风和西北风，大家一想到《白毛女》中的唱词：“北风吹，雪花飘”，就很容易记住这个现象了。在南方炎热地区，应尽量使建筑物朝向与夏季主导风向入射角小于60度，以使室内得到风多的穿堂风。 总的来说，住宅朝向主要要求能获得良好自然通风和日照，寒冷地区居室应避免朝北，不忌西晒，以争取冬季获得一定时间的日照，并能避风防寒。炎热地区要避免西晒，尽量减少太阳对居室以及外墙的直射与辐射，并要有利自然通风，避暑防潮。有上可知，坐北朝南，避免西晒还是有其道理的。当然，由于各地区情况不同，朝向上还是略有差异，具体工作时，可参考有国家同意组织有关单位编制的我国部分地区最佳及适宜朝向建议表（见下表）。 我国部分地区最佳及适宜朝向建议表 序号 地区 最佳朝向 适宜朝向 不宜朝向 1 哈尔滨 南偏东15o~30o 至南偏东15o，西、南、北、东南南以内方良顺南至南至北南西南，o~10o 12 西宁 南至南偏西30o 南至北o~15o 南偏东15o至西南25o 西北 15 西安 南偏东10o 南、南偏西 西、西北 16 南京 南偏东15o 南偏东90o、西o~15o 南偏东15o、西、、南西南西、南西、、南、西、南、、南0o 南偏东200o以内东、厦门南、、广州、南、南、南宁南，东… 户型 分区、功能、开间、进深、视野、家具布置、通风、排水、采光、气候调节 设备 设备、品牌、装修标准、材质、环保、节能、科技含量 规划 主要技术经济指标、规划特点、日照、通风、区内道路 区内交通 人车分流、人与车、交通的干扰、车库（位）、管理费用、停放位置、车速 价格 开盘价、起价、均价、最高价、最低价、折扣、实际支出、装修 结构 结构特点、施工方法、材质、造价、抗震性、防水性、防火性、耐腐蚀性、防噪性能 使用年限 各种材料的寿命、材料维护、价格转移年限、折旧与升值 面积 功能、大小、合用性、经济性、紧凑度 分摊 分摊部位、分摊率、分摊构成 物业管理 物业公司、介入时间、服务内容、服务成本、服务的可延续性、服务收费标准 绿化 绿化率、绿化形态、绿化功能、绿化规模 日照 规范要求、日照时间、日照质量、间距、外立面与日照 通风 朝向、主导风向、垂直气流、平面气流 节能 采暖系统、保温材料、外墙耗能 隔音 噪声、隔音能力及措施、声源控制 私密性 视线干扰、公私分离、