总部基地开发模式.ppt

总部基地的开发模式 Business Park 演变历程 欧州商务花园案例 ——杜柏林Park west西区商务花园 亚洲商务花园案例 ——新加坡商务花园 美国商务花园案例 ——美国硅谷Silicon Valley 商务花园吸引的客户类型 商务花园的特征与产生条件 商务花园与CBD的关系是一种互补关系 张江高科技园区的“星星之火” 张江模式的升华—滚雪球模型 创智天地 创智天地的规划功能划分：主要分为公共活动中心、生活工作区、高科技园区 创智天地的客户形成一种“生物链”，资源共生，互相依存，形成一个全新科技集聚区和市场生态环境 创智天地客户定位于大学、科研机构、跨国公司研发中心、科技公司、创业小公司、风险投资基金、科技孵化中心、现代服务业企业（律师、咨询、会计事务所等），等等，并提供一种客户生物链，资源共生。 “创智天地”是一个居住与工作相融合的新型社区，提供一种全新的生活方式 “创智天地”就是要营造这么一个适合知识经济运转的环境，适合知识工作者生存的环境，他们在那里不仅工作，还要生活，他们的工作生活规律和方式不是简单的上班、下班、回家的概念，是融合在一起的，工作中有生活，生活中有工作。 创智天地的运行盈利模式：把握科技时代脉搏，获取长期收益 创智天地成功因素分析：宏观角度 创智天地成功因素分析：产品角度 创智天地成功因素分析：营销角度 生活工作区工地实景 公共活动中心区效果 公共活动中心租售长期收益 生活工作区会有一部分物业用于出售，收回主要投资 高科技园区租售获取长期收益 获取长期收益为主要目的 二是城市配套成熟：项目距离五角场中心区不足五分钟步行路程，而五角场正在被上海政府打造为城市副中心，各项大型配套已完全成熟。 一是时机把握准确：上海中长期规划提出科技兴市的战略，而瑞安公司借此东风，与杨浦区政府合作，提出打造上海科技中心的概念，并得到了政府的强力支持（政府入股）。 三是区域科技氛围浓厚：项目周边名校林立，提供了大量的高科技后备人才。 一是在城市中心走低密度生态化路线： 创智天地一改过去写字楼地处“水泥森林”的印象，同时一改过去科技园实用、简单、档次低的现象，在城市中心走了一条高品质（甲级配置）、生态化的路线。 二是充分体现创意性： 通过色彩、门口造型、小品、楼梯、LOFT等产品构件营造一种创意的空间感。 一是自身渠道强劲：瑞安公司在上海有两座顶级写字楼，期间与多数公司建立了良好的关系，深知公司扩张之苦，瑞安在第一时间向他们伸出了橄榄枝。 二是借势政府：利用各种活动先后邀请了上海市级领导和国家重要领导人视察、参观该项目，在市场上产生了强大的社会影响力。 三是高性价比：利用政府关系，对重点企业进行税收等方面的优惠，同时与部分重点引进企业进行战略联盟，参与项目的建设。 四是明星效应：首期引入国际明星企业，奠定产品气质，同时为后期产品推广奠定基础。 位置: 位于经济开发区中轴路（未来国际企业大道）的端点，构成了区内商务公建区和东部工业区的分界线，同时也构成了开发区中心形象的重要组成和标志。 项目概况：项目总占地12万平方米，总建筑面积约11万平方米，其中地上部分9万平方米，计划分为三期开发，于2005年中全部竣工。其中一期面积3万平米左右，主力户型在1000-3000平米之间。容积率：0.77，绿化率：41%。 交通:位于北京经济技术开发区南大门的入口处 项目北部有开发区内唯一交通服务中心 三条主干道通往市中心 配套：项目拥有满足员工就餐、商务洽谈、健身娱乐、购物休闲功能的商务会所 ;? 北京开发区五星级的博达国际交流中心、朝林大厦；海关、商检、外汇管理局等机构，及专家公寓、青年公寓、保税仓库、中心邮局、电信局、金融服务机构、消防中心等配套设施。 北京亦庄经济开发区BDA国际企业大道 ——关于客户的思考 亦庄BDA 准确的市场定位获得市场先入者优势 成交客户民营居多，且均为外地企业，有极少数亦庄工业园扩容的客户（资生堂），客户比较追求个性化办公、在乎办公的环境。 高层写字楼 多层写字楼 厂房+写字楼 独栋办公楼 独栋办公楼 生态独栋办 公楼 BDA国际企业大道市场定位过程 市场细分 生态独栋办 公楼 目标市场 1500~3000平方米的 环境优美的、独栋式 的、智慧型产业建筑 市场定位 大型企业的研发、设计部门 中等规模的以研发、设计、商务或增值服务为主题的智力密 集型企业 目标客户 入驻客户特征： 部分入驻客户名录： 中石化; 资生堂;白领服饰; 世纪城房地产; 宝恒服装设计; 西班牙奉尔文特控制系统(北京)公司;中国黄金集团; 个性化、特色化的建筑产品叩开客户心门 规划： 地块的规划和交通设计特别强调安全性，方便性，以及和建筑与景观之