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项目共计31栋楼，物业类型分为18F的高层公寓，共计3011套； 整盘货量盘点 第*页 项目分期开发策略——分期物业计划 产品类型 配套亮点 2011.11月—2011.12 18F高层：首置、首改、楼王 样板示范区展示 起止时间 2012.01—2012.12 社区中心建设 会所 推案量 约4.6万平米 2013.01—2013.12 约13.22万平米 核心卖点 高附加值产品 N+N户型 惊艳景观示范区 高附加值产品 社区配套建设 实景样板区 成熟社区 成熟配套 高附加值 成熟社区配套 国际性幼儿园 会所 约14.22万平米 18F高层：首置、首改、楼王 树立形象，标签价值 企业品牌强势树立 依托前期形象及口碑，主打刚需性产品接合舒适性产品，性价比跑赢市场 随着前期形象的提升，项目的成功，成熟社区博取高溢价 启动期 强销期 峰值期 开发周期 18F高层：首置、首改、楼王 分期开发策略 推售原则 各楼栋间资源维度 多种产品组合维度 市场行情趋势维度 一期销售维度 2012年 推售原则 根据销售情况看出，100平米及以下的刚需型产品销售率整体较高，后期主推产品类型需接合一期销售情况推出市场 根据市场行情及未来趋势，选择贴合市场需求产品入市，以满足项目销售需求及规避政策影响 通过对于景观资源、周边条件等综合因素考量，划分以优势楼栋及资源相对较弱楼栋根据市场情况及销售需求，进行相应入市 避免单一产品入市存在较大市场风险，以多种户型产品组合入市，丰富产品线，提升产品辐射面，降低项目风险 推货以市场大势、资源禀赋、产品组合及一期销售四种维度，进行综合考量推售 地方政府出手救市 10.22新政 公积金贷款利率下调 资金比例下调 广东省十五条 物业税开征研讨 二套房政策收紧 清查闲置土地 公积金贷款收紧 4.15国十条 上调准备金率 国十条 上调准备金率 二套房再次收紧 9.29新政 上调利率 上海重庆试行房产税 打压 救市 2009年2月-2011年9月全国新建住宅价格指数变化 1.26国八条 加息 提高存款准备金率 二三线城市限购 备注：因2011年全国新建住宅价格指数未公示，2011年1月-9月为北京新建住宅价格同比指数 数据来源：国国家统计局公布数据 政策调控——2011年初出台“史上最严厉”的调控政策，调控着手点“堵”大于“疏”，意以压制需求达到遏制房价过快上涨目的 2010年4月起至目前，调控政策已持续近两年 市场大势 市场表现——限购效果明显，整体市场低位运行，市场供大于求的压力之下价格出现下滑趋势 供应量：2011年1-10月，全市商品住宅整体供应546.09万方，进入10月，库存压力的持续加大，开发商推盘压力与日俱增，为冲刺全年销售指标，竞相抢跑市场，一时间市场供应量集中释放 成交量：2011年1-10月，全市商品住宅整体成交361.15万方，限购细则落地后销量逐步降低，购房者逐渐陷入观望状态，整体市场寒气逼人； 成交均价：2011年1-10月，全市商品住宅成交均价10817元/平米，2.19限购细则落地后，成交均价出现大幅下跌，经过政策消化期后，价格低位运行，在调控收紧的情况下，曾尝试多重营销手段也未能跑量的开发商，不得不面对现实，通过降价来寻求出路 。 1.26新国八条 2.19限购细则 元/㎡ ㎡ 新国五条、土地国五条 市场大势 贴合市场需求，以刚需经济型产品率先入市，待后续市场松动，伺机推出改善型产品提升价值 市场大势 近一年来政府调控政策的密集出台凸现了政府的决心，在房价没有受到明显遏制的情况下，调控的力度不会放松，预计调控还将持紧，至明年上半年，市场仍处于低位运行，政策不会出现较大幅度松动； 通过政策调控内容及近段时期市场反应来看，中高端客户在本轮调控中严重受抑； 根据市场行情及未来趋势，选择贴合市场需求产品入市，以满足项目销售需求及规避政策影响，建议以受政策影响较弱的刚需经济型产品率先入市，快速抢占市场份额，待后续市场松动，伺机推出改善型产品提升价值； 资源维度 项目资源次序为中部＞南部＞北部，同时西侧资源相对优于项目东侧 项目北侧——地铁停车场，将配备部分商业配套，受外界干扰较大，资源条件相对较弱； 项目南侧——知行路，代征河道，具有一定景观资源，由河道、绿化阻隔，受外来干扰相对较小； 项目西侧——学十三路，解溪河河道，具有一定景观资源，与银行总部基地一河之隔，未来干道车行人流将带来一定影响； 项目东侧——代征河道，解溪村庄，虽缺乏城市意象，但相对静谧，私密，受外界干扰最小； 根据项目工程进度，项目主要分成北部、中部、南部三大片区，其资源次序为中部＞南部＞北部，同时项目西侧资源相对优于项目东侧； 1 2 3 产品维度 产品 面积 楼栋号 1梯4户 117+91+91+118 1