物业管理用房与物业用房之辨.pdfVIP

44I职业经理人I恭蕊?蔷‰篇告j嚣；甜 of man Spaces property and property 物业管理用房与物业用房之辨 文I鲁捷 案例扫描 物业管理用房)为专用于物业管理服务工作的房屋。 辽宁某市小区办在受理开发商入住备案手续时，发现该 其后，天津市人民政府办公厅2014年12月30日颁发 建筑面积为26万平方米的住宅项目，开发商提供物业管理用 《天津市物业管理用房管理办法》，对物业管理用房给予 房为1套建筑面积140平方米的住宅，遂依据《辽宁省物业管 更加明确的定义，该办法第三条规定“物业管理用房属于 理条例》第二十三条之规定，“建设单位应当按照建筑面积 全体业主共有，用于物业管理服务活动和业主活动。”该 不少于建设工程项目总建筑面积的3‰配置物业管理用房。 条从用途上明确了物业管理用房是用于物业管理服务活 物业管理用房最低建筑面积标准由省建设行政主管部门规 动和业主活动的房屋，且确定物业管理用房的权属为全体 定”，告知开发商应配置物业管理用房面积应780平方米， 业主所有。 目前尚缺640平方米左右，指出其所配置的物业管理用房严 根据《物业管理条例》第三十条“建设单位应当按照 重不足。但开发商认为，其所配置的物业管理用房面积已远 规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房”之规 远高于《辽宁省物业管理条例》第二十三条之规定。其理由 定，建设部《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊 是，除该套140平方米的住宅外，在规划设计中还有大量的 规则》第八条有关公用建筑面积的组成第一项“电梯井、 物业配套设备设施使用的设备间，如电梯设备间、监控室、 楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下 泵房等，且称虽未详细统计其面积，但肯定要大于780平方 室、值班警卫室以及其他功能上为整栋建筑服务的公共 米。双方僵持不下。 用房和管理用房建筑面积”之规定，以及《住宅设计规范》 50096-201 (GB 1)2．0-25附建公共用房“附于住宅主体建 物业管理用房的定义及权利主体 筑的公共用房，包括物业管理用房、符合噪声标准的设备 其实，本事件双方争议的问题实质不难确定，即什么 用房、中小型商业用房、不产生油烟的餐饮用房等”之规 是物业管理用房，以及物业管理用房的适用范围。 定，可以认定物业管理用房为由开发建设单位所提供的公 物业管理用房定义。 共用房。 关于物业管理用房的定义，目前从国家层面看，无论 参照地方性物业管理规定，如《广东省物业管理条 是现行法律法规、还是规章政策均未做出明确规定。 例》第三十八条“建设单位应当按照不少于物业管理区域 从地方层面看，对物业管理用房从用途上的定义，最 总建筑面积2‰的比例，在物业管理区域内配置物业服务 早见于1998年7月29日广东省第九届人民代表大会常务委用房，最低不少于50平方米，最高不超过300平方米；其 员会第四次会议通过的《广东省物业管理条例》第三十八 中，业主委员会办公用房最低不少于10平方米，最高不超 条第三款“物业服务用房的所有权依法属于全体业主，专 过60平方米”以及《江苏省物业管理条例》第三十五条“新 用于物业管理服务工作，不得挪作他用。”该款在2008年 建住宅物业管理区域内，建设单位应当按照不低于地上 11月28日广东省第十一届人民代表大会常务委员会第七次 地下总建筑面积千分之四的比例配置物业服务用房，低于 会议修订《广东省物业管理条例》中仍予以保留。通过此 一百平方米的按照一百平方米配置，并无偿移交。其中，用 款表述确定物业服务用房(即物业