法学系房地产法课件9.ppt

第9章 物业管理法律制度 《物业管理条例》(2007年10月1日施行) (2003年6月8日中华人民共和国国务院令第379号公布,根据2007年8月26日《国务院关于修改〈物业管理条 例〉的决定》修订) 一、概念 物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。 二、物业管理的法律关系：委托 (一)委托主体 物业管理的委托是物业管理法律关系产生并存在的前提和基础。物业管理委托的主体分为两种，即业主委员会和房地产开发企业（在业主、业主大会选聘物业服务企业之前的前期物业管理）。 (二)物业管理的委托方式 1、招标投标方式（建设单位前期选聘） 2、协议方式 (三)物业管理委托内容 1．以合同服务为主的管理（35、36、44、41） 2．委托代收费用（45条） 第三十五条 业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同。 物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。 第三十六条 物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。 物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。 第四十四条 物业服务企业可以根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务项目，服务报酬由双方约定。 注意：物业服务价格（政府指导价或市场调节价） 第四十一条 物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。 第四十五条 物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。 物业服务企业接受委托代收前款费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。 三、物业管理公司的两大法定义务 1、对违法行为的制止和报告义务（46条） 2、安全防范义务（47条） 第四十六条 对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业服务企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。 有关行政管理部门在接到物业服务企业的报告后，应当依法对违法行为予以制止或者依法处理。 第四十七条 物业服务企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。 （主要是：物业消防管理、小区治安管理）发生安全事故时，物业服务企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。 物业服务企业雇请保安人员的，应当遵守国家有关规定。保安人员在维护物业管理区域内的公共秩序时，应当履行职责，不得侵害公民的合法权益。 四、物业管理公司的义务（总结） 1、对房屋及公用设施设备的维修和管理 2、卫生保洁服务 3、保安服务 4、绿化管理 5、消防管理 6、车辆管理 7、装修管理 8、环境管理 [案情]李某2008年11月购买了金港房地产公司开发的香港花园3号楼一套单元房。李某对房屋装修后，与2009年1月2日入住，并向金港房地产公司物业管理部交纳了2009年上半年的物业管理费1200元。2009年3月10日晚9时许，李某外出回来后将新购买的小车停放在楼下空地。第二天早晨李某上班时，发现自己的车被盗。当地派出所到现场进行了调查并立案。但是直到6月底仍未有结果。李某咨询律师后向房地产公司提出了索赔，房地产公司要求李某等案件侦破后再说。双方协商多次达不成一致意见，李某向法院提出了诉讼。 [争议] 李某的律师认为，房地产公司与李某之间存在物业管理合同关系，李某已交纳了物业管理费，并遵守物业管理的规定，将摩托车放置在车棚内，自己无过错，无违约行为。房地产公司在售房广告中明确承诺：小区实施封闭管理，有值班室和专职保卫人员24小时提供门卫值班服务，区域内无闲杂人员。该广告是物业管理合同的重要组成部分。房地产公司应当全面履行合同义务，在小区内必须确保安全，对住户的财物负有看管义务。由于被告物业管理制度不完善，门卫防范不力，履行合同义务不当，由此造成原告小车丢失，被告方应当赔偿因其违约而给原告造成的经济损失。 房地产公司的律师认为，