CREIS 中房指数北京市二手房持续回暖.doc

CREIS 中房指数北京市二手房持续回暖8月份，北京二手房市场保持回暖趋势，样本挂牌套数和挂牌总建筑面积分别比上月增长了6.67%和5.59%，增幅有所回落。同时，二手房挂牌均价比上月上涨224元，环比增长3.32%，涨幅比上月有所增加。 8月份二手房挂牌价的回升后持续走高的原因主要来自以下两个方面： 一方面，由于新政实施后，未满两年上市交易的二手房将缴纳营业税，而大部分卖房者为避免损失，把其所应缴纳的5%营业税加到卖房款内，转嫁给了购房者，导致二手房挂牌价走高。 另一方面，目前北京市二手房市场“刚性”购买需求较为旺盛，购房者购买二手房多是为了自住，从长期来看，这部分购房者不会因政策影响而取消购房计划。随着国家一系列相关政策的逐渐明朗，加之北京市政府称下半年不会再出台房地产方面的政策，而主要是对上半年出台政策的落实、监控，市场主体的犹豫、观望情绪逐渐消除，而越来越多原本持币观望的购房者的入市，拉动了二手房挂牌价的持续上涨。 北京市二手房价格指数分析 本月北京二手房价格指数为1173点，较7月份出现上升，升幅为38点，环比增长3.35%。二手房挂牌均价6969元/平方米，比上月上涨224元。 中心四城区二手房价出现反弹 8月份北京市大部分区域的二手房价格指数变化趋势基本与上月保持一致，只有中心四城区的二手房价格指数与7月份相比出现了较为明显的反向变化。 7月18日，北京国土资源局下发了《北京市2005年度土地供应计划安排评价标准（试行）》，其中规定，二环路以内不再新增住宅商品房项目建设用地供应，这将使二环内存、增量房稀缺现象更加严重。另一方面，二环内拥有绝对的位置优势、便利的交通、以及成熟的居住条件，使购房者对二环内住房的需求很难转移。而二环以内不再新增住宅商品房项目，将使这些需求转移到二环内的二手房市场上，这将导致二环内二手房供需矛盾的进一步加剧，进而抬升二环内的二手房价。 各区域价格指数分析 以8月份北京二手房价格指数作为参照，根据样本数据显示，东城区二手房价格指数最高，价格指数为1737点，超出北京市指数564点，通州区价格指数最低，仅为573点。 对比2005年上半年二手商品住宅挂牌均价与市建委公布的2005年上半年成交均价，可以看到城区间的挂牌价与成交价的高低顺序大体一致。 表12005年上半年北京市二手商品住宅挂牌均价与成交均价对比表 从挂牌价与成交价的差价来看，11城区挂牌均价超出市成交均价百分比均值为18.29%，其中东城区挂牌均价超出成交均价最多，为38.20%，崇文区和西城区的挂牌均价也都超出成交均价30%以上。相比之下，丰台区、石景山区和昌平区的挂牌均价与成交均价基本相当，仅超出5%上下。 挂牌均价超出成交均价主要有以下三个可能的原因： 第一，样本数据选取差异导致均价计算结果差异，这是不可避免的系统误差，但这一误差对结果影响程度不会太大； 第二，挂牌价留有一定的买卖双方回旋的余地以及中介机构的利润空间； 第三，在全部挂牌二手商品住宅中，中低档住宅成交占比较大。 这里需要说明的是，其中大兴具有一定的特殊性，其挂牌均价超出成交均价百分比偏高的主要原因是市建委没有把亦庄地区列入大兴，而是单独计算亦庄地区的平均成交价，而我们的指数系统中大兴是包含亦庄地区在内的，因此，事实上，对于大兴来说这两个价格不具有可比性。 与7月份相比较，8月份大部分城区的价格指数都呈现了持平或上升态势，只有崇文和大兴两区的价格指数略有下降。其中指数上升幅度最大的三个城区依次为丰台区、海淀区和西城区，分别上升了25、23、23点，环比增长2.73%、1.73%、1.44%。指数降幅最大的城区是崇文区，指数下降12点，环比下降0.85%。 1