《土地登记办法》对商业银行抵押贷款影响.doc

《土地登记办法》对商业银行抵押贷款影响2007年10月1日，《中华人民共和国物权法》施行，对现实生活中包括土地方面出现的一些新的物权问题，进行了明确和规范。而国土资源部门原有的土地登记规定已不能适应新的形势需要。为此，2007年12月30日国土资源部发布了《土地登记办法》。该法已于2008年2月1日起开始施行，内容涵盖了土地的总登记、初始登记、变更登记、注销登记、更正登记、异议登记、查封登记等。《土地登记办法》的制定出台，为土地登记各方当事人依法登记提供了操作规程，有利于土地权利人依法保护自己的合法权益，也有利于避免或减少土地登记过程中可能出现的矛盾或纠纷。银行为了防范土地使用权抵押贷款的风险应注意以下事项： 如何妥善解决国有建设用地使用权问题 土地用途变化需作变更登记 《土地登记办法》第四十八条规定：“土地的用途发生变更的，当事人应当持有关批准文件和原土地权利证书，申请土地用途变更登记。”依据该条规定，土地的用途发生变更的，当事人应申请变更登记。商业银行在接受国有建设用地使用权抵押时，应实地调查土地的实际用途与登记的用途是否相符，必要时应要求土地使用权人向登记部门申请出具土地用途未变化的证明文件。 土地使用权期限可能影响抵押权的存续 《土地登记办法》第五十二条规定：“非住宅国有建设用地使用权期限届满，国有建设用地使用权人未申请续期或者申请续期未获批准的，当事人应当在期限届满前十五日内，持原土地权利证书，申请注销登记。”第五十五条规定：“土地抵押期限届满，当事人未申请土地使用权抵押注销登记的，除设定抵押权的土地使用权期限届满外，国土资源行政主管部门不得直接注销土地使用权抵押登记。”依据这两条规定，土地使用权期限影响抵押权的存续。商业银行在接受国有建设用地使用权抵押时，应密切关注土地使用权期限，对于剩余期限短于贷款期限的，原则上不应接受，除非土地使用权人明确承诺申请续期且申请续期被批准无障碍的。 依法办理土地使用权抵押登记手续 应在签订主债权债务合同、抵押合同后再办理抵押登记 《土地登记办法》第三十六条第一款规定：“依法抵押土地使用权的，抵押权人和抵押人应当持土地权利证书、主债权债务合同、抵押合同以及相关证明材料，申请土地使用权抵押登记。”依据该条规定，主债权债务合同、抵押合同是办理抵押登记必备材料，主债权债务合同、抵押合同须在登记前已签订。而在银行信贷操作中，已出现未签订借款合同而办理了抵押登记，致使借款合同落款时间晚于抵押登记时间，从而使借款面临抵押落空的法律风险。商业银行必须在签订了主债权债务合同、抵押合同后方可办理抵押登记手续。对一般抵押，主债权债务合同（借款合同）、抵押合同的落款时间不得晚于抵押登记。对办理最高额抵押登记是否需要提供主债权债务合同，我国法律及《土地登记办法》未明确，从理论上讲，主债权债务尚未发生，因而不可能有主债权债务合同。因此，银行在办理最高额抵押登记时，如登记部门要求提供主债权债务合同的，应说服登记部门接受我行意见，如果登记部门不接受我行意见的，应采取登记部门可接受的变通措施，并经本行法律事务部审核同意，以严防操作不当而留下法律风险隐患。 查实土地使用权已抵押情况，及时办理抵押登记手续 《土地登记办法》第三十六条第二款规定：“同一宗地多次抵押的，以抵押登记申请先后为序办理抵押登记”。依据该条规定，同一宗土地使用权向多个债权人抵押的，登记部门为申请在先的先行办理抵押登记。这将直接决定多个债权人优先受偿的顺序。商业银行应对拟以土地使用权设定抵押且同一宗土地使用权抵押给多个债权人的贷款项目进行查实，及时向土地登记部门申请办理抵押登记手续，以取得对银行有利的受偿顺序。 依法确保最高额抵押合同所约定内容登记完整 《土地登记办法》第三十六条第三款规定：“符合抵押登记条件的，国土资源行政主管部门应当将抵押合同约定的有关事项在土地登记簿和土地权利证书上加以记载，并向抵押权人颁发土地他项权利证明书。申请登记的抵押为最高额抵押的，应当记载所担保的最高债权额、最高额抵押的期间等内容。”根据该规定应与抵押人在《最高额抵押合同》中明确约定最高债权额、放贷期间等内容。最高债权额应当包括债权本金、利息、复利、罚息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用等，原则上可按抵押物评估价值填写最高债权额，且在任何情况下均应当高于贷款本金数额。商业银行应与当地登记机关充分沟通，确保土地登记簿和土地权利证书所记载的最高债权额、放贷期间等内容与《最高额抵押合同》约定的内容保持一致。 密切关注土地使用权的特殊状态 强化贷前调查，确保土地使用权权属的有效性 《土地登记办法》第六十条至六十一条、第六十二条、第六十三条至六十九条分别对“异议登记”、“预告登记”、“