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从资金平衡视角来看房地产开发贷款风险防范 摘要：商业银行信用风险防范的重心正在从传统的以借款人为中心转向借款人与市场分析并重。本文以房地产开发贷款为例，从房地产项目开发中资金流动的特点入手，主要从资金平衡角度考察房地产投资过程，通过分析影响项目资金流的各种因素来识别风险，在此基础上评价房地产开发贷款风险控制中可能存在的问题和对策。 关键词：房地产开发贷款；资金平衡；风险防范 中图分类号：Ｆ８３２．４５ 文献标识码：Ａ 文章编号：１００３－９０３１（２００６）０９－００６６－０３ 市场经济改革深化后，商业银行预算约束加强，必须将风险识别和控制焦点从借款人特征扩展到借款人与市场并重，才能满足日益严峻的竞争形势的要求。这种转变意味着，商业银行不能够仅仅从债权人角度孤立的考虑如何保障债权安全，而要从借款人角度出发，综合、整体的考虑整个投资过程是否可行、可能存在的主要风险因素是什么、如何规避等问题。只有借款人投资达到期望的效果、银行的债权才能得到根本保障。[１] 借款人的投资过程就是将自有资金和债务资金投资形成固定资产后通过生产的产品实现销售后回流资金补偿投资的过程。该过程涉及到借款人资金筹措、融资安排、投资计划、生产管理、市场销售、负债偿还和利润分配等资金过程。这一过程要求现金流入和流出必须保持平衡。在银行贷款参与资金循环过程后，凡是可能减少现金流入和增加现金流出的因素都可能成为银行的风险因素，需要进行准确揭示、提前控制。本文以房地产开发投资为例，从项目资金平衡角度考察投资过程中资金流动特点，通过分析影响项目资金流的各种因素来识别风险、测量风险和控制风险，并评价房地产开发贷款风险控制中可能存在的问题和对策。 一、房地产开发投资的资金平衡 １．房地产开发投资的资金运行。房地产开发投资过程按照房屋形象进度可以分为三个阶段，即建设准备期、建设期和现房销售期。在建设准备期，开发商通过招、拍、挂等方式购置土地、进行土地平整、工程设计、工程招标和市政报建等工程前期准备，所需资金主要来源于开发商自有资金。在房屋建设期，投资支出的主要是工程费用和相关税费；由于商品房开发采取的预售制度，这一阶段的资金来源可以分为自有资金、银行开发贷款和预售收入三部分。房屋竣工结算后进入现房销售阶段，投资支出主要是当期经营成本、相关税费、贷款本金偿还和净利润分配，所需资金来源于销售收入（见图１）。房地产项目开发投资的建设准备期、建设期和现房销售期必须保持资金平衡。 ２．考虑资金时间价值后的投资资金整体平衡。考虑经营期和贴现率后，以通过项目财务净现值来反映房地产开发投资资金的整体平衡。上述三个阶段的资金平衡都能够通过净现值的公式来衡量： ＮＰＶ＝∑（ＣＩｉ－ＣＯｉ）／（１＋ｒ）ｉ?ｉ＝１、２、３、．．．、ｎ? 其中，ＣＩｉ是现金流入，ＣＯｉ是投资过程第ｉ期的现金流出，ｒ是贴现率，ｉ是开发经营期。 （１）建设准备期的资产平衡：ＣＩ＝Ｆ（Ｅ，Ｌ，Ｒ） 房地产开发投资的现金流入是自有资金Ｅ，银行贷款Ｌ和销售转投入Ｒ的函数。其中，自有资金来源于前期存货销售净利润、固定资产折旧、长期费用摊销和股东追加投入等，是企业前期经营成果和股东信心的综合反映，属于内生变量。银行贷款是银行对借款人和项目的综合评价后发放的，属于外生变量。销售转投入取决于市场价格、消费者付款方式等因素，也是外生变量。 （２）建设期和销售期的资产平衡：ＣＯ＝Ｇ（Ｉ，Ｔ，ｃ? Ｌ? ｅ） 房地产开发投资的现金流出主要是投资Ｉ、税费Ｔ、经营成本ｃ、贷款Ｌ和股东收益ｅ的函数。其中，投资、经营成本和股东收益是可控的内生变量，税费Ｔ和贷款偿还Ｌ是刚性支出，属于外生变量。 需说明的是，贴现率ｒ是股东预期收益、贷款利率、风险升水等因素的综合体现，还受市场竞争程度、政策环境等因素影响。 二、影响房地产开发投资资金平衡的主要风险因素 影响房地产开发投资资金平衡的风险因素可以分为减少资金流入的风险因素和增加资金流出的风险因素。一般采用的方法是分析影响项目投资资金平衡的各种因素变动对项目净现金流量的影响程度，找到敏感性因素后再研究规避风险的具体措施。当前房地产开发投资中常见的风险因素主要是： １．市场风险。房地产市场的价格是决定项目资金流入的决定性因素，工程投资和偿债资金主要依赖销售收入带来的现金流入，因此，市场风险是房地产开发贷款面临的主要风险。房地产市场风险可以分为企业个体性风险、系统性风险和区域性风险。Ａｌｌｅｎ和Ｇｏｒｔｏｎ?１９９１?证明了理性投资者与资产管理者之间的代理问题会产生资产泡沫。Ａｌｌｅｎ等（１９９３）指出资产市场的信息不对称会使价格操纵成为可能，并最终导致资产的价格泡沫。房地产市场的系统性风险主要是由于经济周期、信