住房消费信贷还贷方式选择分析.doc

住房消费信贷还贷方式选择分析摘要：在计息利率和贷款本金相等的情况下，面对等额还款法、等本金还款法以及由此衍生出的等比累进还款法、等比累退还款法等不同的还款方式时，住房消费信贷借款人的选择不同，其月还款额、贷款余额和总还款额会存在差异。借款人不应该一味的以“是否节省利息”为标准，而应该综合考虑现阶段收入和支出、预期收入和支出等因素。只有找到与自身经济情况相契合的还贷方式，才能最大程度的减少因选择还贷方式不当而造成的违约风险，从而减少整个金融系统的风险。 关键词：还贷方式；还款差异；还贷方式选择 中图分类号：F832.45 文献标识码：A 文章编号：1003－9031（2009）05－0072－03 一、引言 2007年3月，美国爆发了因大量住房抵押借款人不能按期归还贷款而引发的次级贷款危机，并导致了次债危机发生，对美国乃至全球经济的影响越来越深，不仅导致美国股市的剧烈波动，甚至损伤整个经济层面。次级抵押贷款危机爆发的原因之一是众多住房抵押借款人选择了可调整利率抵押贷款。这种贷款品种可以让抵押借款人在最初的两年中只需支付很少的还款额，但在两年后月还款额猛增。正是由于两年后猛增的月供远远超出借款人的预料，使得本身经济状况不佳的低信用水平购房者难以承受一段时期后骤增的还款额，被迫违约，被银行宣布丧失抵押品赎回权。[1]若购房者能够觉察到这种可调整利率贷款后期骤增的还款压力，选择与自身还贷能力相适应的还款方式，对预防违约的产生是有一定作用的。 在我国，住房开发信贷和住房消费信贷总额占银行贷款余额的比例已经超过30％，住房消费信贷借款人能否还款，对保持整个金融系统的稳定性有重要作用。购房者选择与自身经济状况相契合的还贷方式，是保证能够按约还款，保护自身的利益，同时减少金融系统风险的重要手段。 我国房地产消费信贷领域最基本还贷方式有等额还款法和等本金还款法两种，并在这两种还款方式的基础上产生了递增还款法、等比累进还款法、等额递减还款法及等比累退还款法。人们常说“等本金还款法比等额还款法更节省利息”，这是为什么呢？如果等本金还款法比等额还款法更节省利息，借款人就应该选择等本金还款法吗？下面来一一分析这些问题。 二、我国住房抵押贷款的基本偿还方式 等额还款法又称等本息还款法，即借款人每月以相等的金额偿还贷款本金和利息。由于每个月偿还一样的本息和，容易做出预算。还款初期利息占每月供款的大部分，随着时间推移，供款中本金比重逐渐增加。 等本金还款法即借款人每月等额偿还本金，利息随未归还本金的减少逐月递减，每月还款额等于本金加利息，也逐月递减，因此等本金还款法又称递减还款法。 为了说明这两种还款方式的不同，假定借款人从银行获得一笔20万元的个人住房按揭贷款，贷款期限3年，按贷款优惠利率7.56％计算，每月还本付息，共12月/年×3年＝36月，即在3年内分36期偿还贷款。从月还款额、各月末贷款余额和还款期内还款总额来考察等额还款法与等本金还款法的异同。(注：中国人民银行规定的1-3年中期贷款年利率为7.56%，一般银行参照基准利率给予一个更低的优惠利率，本题仅以基准利率计算。) 1．月还款额的差异 等额还款法在整个还款期内月供都为6226.76元，等本金还款法第1期的还款额为6815.56元，在剩下的35期中，月还款额逐月递减，并在第18期的时候减少到6220.56元，首次低于等额还款法的还款额6226.76元。在以后的各个还款期内，等本金还款法的月供都低于等额还款的月供。 等本金还款法的每期还款金额都不同，而且是前期还款金额较重，后期还款金额较轻。这要求借款人的还款能力要适应这种情况。而对于等额还款法来讲却没有这样的“缺点”，它的每期还款金额都相同，借款人可以比较容易地根据自己还款能力，制定贷款方案。但要注意的是，等本金还款法的每期还款额虽然不等，但它的每期平均还款金额却比等额本息贷款低很多。 2．还款期内各个时刻贷款余额的不同 在计息利率、贷款期和贷款本金相等的情况下，整个偿还期内的各个时刻等额还款法的贷款余额都大于等本金还款的贷款余额，这是两种偿还方式的又一个显著不同。当经济环境或收入有所变化，借款人考虑提前还款的时候，这种差异的影响就表现了出来。 数据来源：本文案例数据计算。 3.还款总额的不同 在整个偿还期结束后，等额还款法和等本金还款法的还款总额分别是224163.36和223310元。从整个偿还期还款总额来看，等额还款法比等本金还款法要多支付利息853.36元。因此，在传统还款方式下，贷款周期越长，等额还款法就要比等本金还款法产生越多的利息。所以，如果借款人无法调整（或选择）还款方式的话，贷款周期越长的借款人，越应该选择等额本金贷款。