物业客户服务.ppt

问题一法律解读 政策解读 　国家发改委、建设部颁布的《物业服务收费管理办法》中规定,物业服务成本或者物业服务支出一般包括:管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等;物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用;物业管理区域清洁卫生费用;物业管理区域绿化养护费用;物业管理区域秩序维护费用;办公费用;物业管理企业固定资产折旧;物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用;经业主同意的其他费用。 律师说法 　从物业费含盖的内容来看,业主理解的服务有一定的局限,因为物业管理区域绿化养护费用;物业管理区域秩序维护费用;办公费用;物业管理企业固定资产折旧等,都是物业管理的组成部分。所以业主在购买房屋以后,不管住与不住,都应该缴纳物业费,这一点不容置疑。 参考政策： 《物权法》 《物业服务收费管理办法》 发改委[2003]1864号 《物业管理条例》 国务院令504号 四川省物业管理条例 五、关于物业费的常见问题二: 声音：物业合同还未签下来，我们暂时不交，以后再说 新老业委会换届，前期物业服务合同到期，这段时间业主拒交物业费。 请各组发言 问题二法律解读 政策解读 根据《物业管理条例》的相关规定,在业主委员会依法成立后,业主委员会与物业公司之间签订的物业管理合同,对全体业主具有约束力。如果业主委员会未与物业公司签订书面的物业服务合同,但业主事实上接受了物业服务,业主则应按实际发生的服务价格向物业公司交纳相应费用,作为对其已提供服务的补偿。因此,未签订物业合同或物业公司未提供资质证明,业主也不可以拒交物业费。 律师说法 不管小区业主本人是否与物业公司签订了物业管理合同,只要业主委员会与物业签了合同、甚至几方之间均未签立合同但物业已提供服务,就该对物业已提供的服务予以补偿,否则诉诸法律法院也将判居民败诉。 五、关于物业费的常见问题三: 声音：我对你们的服务一直不满意，所以我不得交费，随便你们要干啥子！ 这类业主是铁了心的，可能之前跟物业有不愉快经历，或者问题一直没有得以解决，矛盾积累已经一段时间，我们该怎么办？？ 讨论 问题三法律解读 政策解读 如果物业公司提供的服务达不到合同约定的标准,说明服务质量不到位。小区物业服务质量问题,应该由小区业主委员会进行监督。出现服务质量与收费价格不符的问题,可以通过业主委员会直接与物业管理公司交涉,甚至可以根据合同的约定改聘其他物业管理公司来管理小区。 律师说法 没有成立业主委员会的小区要尽快成立业主委员会,加强对服务质量的监督与管理。至于物业管理收费出现纠纷,可以通过业委会与物业之间的沟通来解决,一旦进入了司法程序,业主也还可以根据合同约定,向法庭提供因为服务质量不到位导致拒缴物业管理费的证据,最后由法庭裁决。 五、关于物业费的常见问题四: 声音：你们这个小区，销售的时候说得只好，什么体育公园，市政绿道，还有大型商场，结果呢。交房的时候我才晓得：旁边就是火车道，离机场也近，飞机低空飞行的噪音好凶哦！我绝对不得交物业费！ 讨论 问题四法律解读 政策解读 物业费是否交纳所对应的义务是物业公司在履行物业管理职责时是否已按照物业管理合同的约定履行了其应尽之合同义务和责任。而业主所提出的相关服务项目问题,尤其是与买卖合同项下权利义务相关的问题,因分属不同的法律关系,除非有特殊约定,否则不能成为业主拒绝交纳物业费的合法抗辩理由。 律师说法 　业主的要求就是少花钱多办事,做到物有所值甚至是物超所值。但具体到服务上,有许多软性的东西很难做到,而且众口难调。　　这个问题实际上已超出了物业公司的管理能力范围。机场是以前就存在的,业主如果无法承受它的噪声当初完全可以不买这里的房子。物业总不能去建议拆掉机场。让火车改道，甚至有人提出物业雇用的保安应保障业主的人身安全。这些都是不对的。 五、关于物业费的常见问题五 声音：法不责众，跟风观望，他们都不交，我还是不交 这类业主本身自己跟物业是不存在任何问题的，抱有侥幸心理，很傻很天真！ 问题五法律解读 政策解读 物业和业主的目的是一致的。通过物业的管理工作,业主达到房产的保值、增值;而物业可以通过管理树立自己的品牌。如果因不交物业费而造成物业服务跟不上,最后导致房产贬值的话,业主的利益就会有更大的损失。 律师说法 不交物业费对其他业主具有自然的诱惑力,不交费可能被跟风的业主认为是一种可以取巧的机会;对欠费业主来说,他需要动员周围的邻居也拒绝交费,以达到法不责众的效果;而他的邻居发现可以通过不交物业费来满足自己的利益时,也会踊跃行事的。因为在他们看来法律会先惩罚那些带头不交物业费的业主。其实,业主个人不交费,自己的房产得不到有效维护,损失的是自己的利益。交了费不等于认可了物业的服务