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看清北京甲级公寓出租回报率陷阱 目前北京房地产市场竞争日趋激烈，为了吸引更多的客户，开发商销售策略也从最初的单一强调房屋品质而慢慢转向突出房屋的投资价值，这一点在CBD 区域内的房地产市场尤为显著。很多楼盘的销售人员连篇累牍地向购房者吹嘘其项目“具有 极高的投资回报率”，甚至为购房者模拟演练了推算过程以证明其言不虚。以下是笔者从CBD内某一甲级公寓售楼书上摘录的一段话： ●如果你购买本楼盘的一套价格为7000元每平方米的公寓，以100平方米的2居室为例，总价款70万元。对外出租，月租金大约6000元。 ●则你的投资回报率＝（ 6000x 12）÷（100x7000） = 10.3% 回报率竟然高达10.3%啊? 这是真的吗？如果是，这个投资确实是太值了！ 在回答这个问题之前，让我们先来看看国际上住宅投资回报率的水平。经济发达国家和地区的房地产市场早已发展的十分成熟和理性，其合理的住宅投资回报率一般均维持在3％ －5％ 左右。 按照国际惯例，房价一般是月租金的120-180倍，一旦超出这个范围，市场会迅速对两者做出相应的调整直至重新回到平衡区。 这一标准同样适用于象北京和上海这样的中国内地大城市。以上面的广告为例，该套总价70万元的公寓如果月租金达到6000元，则房价与月租金之比为116.7，刚刚落在120-180倍的范围之外，这说明6000元的租金稍微偏高，即使可以成交，该租赁合同也不会维持太长时间，因为其他楼盘会降低租金以抢夺客源。 一般来说，在中国内地的大城市，只要总房价与月租金在120∶1至180∶1之间浮动就属合理。如此说来，北京CBD内住宅投资回报率真的能象那个售楼书所说的那样达到10% 了！ 其实并非如此，这里面还有太多的问题需要研究。 首先，让我们来仔细算一算购楼成本。还以上面的广告为例，你的投入难道只有70万元吗？ 当然不是，现在请你逐一考虑如下的成本支出： 1. 购房契税，以总房价的1.5% 计, 大约 10,500元； 2. 购房保险, 以总房价的0.4% 计, 10年期保费大约 2,800元； 3. 律师费， 大约1,600元 ； 4. 公共维修基金，以总房价的2% 计, 大约 14,000元； 5. 装修费至少10万元 ( 别忘了北京CBD内每平方米7000元的公寓一般没有精装修); 6. 为出租房屋而在前期购置的电器和家具，至少 20,000元; 7. 月租金中扣除你作为房东所必须支付的物业费、采暖费, 平均每年至少5500元； 8. 为出租房屋而支付的中介费，大约相当于一个月的房租，每年平均4000元； 9. 北京CBD内甲级公寓平均每年至少有1 .5 个月的空置期（甚至更长） ，损失每年平均6000元； 10. 作为个人而出租房屋所必须支付的税费，相当于房租毛收入的5％，每年平均3,000元； 11. 出租房屋内发生的一些零星的维修费，每年平均500元； 12. 如果你是贷款买房怎么办？怎么计算银行利息对投资回报率的影响？ 13. 北京甲级公寓租金近几年来平均每年降低2%； 14. 中国通货膨胀率近几年平均每年4%； 15. 你有没有考虑初始投资资金的时间价值和机会成本? 16. 为出租房屋而投入的大量时间和精力； 17. 你有没有考虑突发事件对租赁市场的影响，例如”非典” ， 据说去年“非典”期间甲级公寓出租率暴跌20％以上； 如果仅仅考虑前11项，则该房产的投资回报率应按如下计算： ●前期一次性投入成本＝700,000(净房款) +10,500 (契税)+2,800(保险)+1,600（律师费）+14,000(维修基金)+100,000(装修款)+20,000(家具电器)= 848,900元/年 ●每年的房租毛收入=5000(月租金)×12(12个月)＝60,000元/年 ●每年的租赁成本=5500(物业费采暖费)+4000(中介费)+6000(空置期租金损失)+3000(税)+500(维修费)=19,000元/年 ●该房产的投资回报率（ROI）= 净租金利润÷总房产投资＝(每年的房租毛收入-每年的租赁成本)÷前期一次性投入成本=(60,000-19,000)÷848,900＝4.8% 因为以上购房人的投资额等于房屋的总资产额，没有向银行贷款负债，所以该投资回报率（ROI）即为该房产的净资产回报率（RONA），为4.8%。 通过以上计算我们可以看到, 在仅仅考虑前11项的条件下, 北京CBD内甲级公寓的投资回报率为4.8% 左右, 这其实是非常真实地反映了CBD区域住宅实际的投资回报水平，因为在