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房地产开发重要节点及流程

一、关键节点和里程碑42个关键节点—12个里程碑1关键节点的含义：不仅具体工作过程，而且是工作结果。242个关键节点与里程碑的关系：12个里程碑由42个关键节点组成。3

里程碑：国土证取得01对应5个关键节点：02土地获取03取得〈建设用地规划许可证〉04策划单位的确定05项目公司成立06项目公司立项（审批制、核准制、备案制）07

里程碑：项目定位完成：关键节点：项目定位—规划方案（平面、外立面、建筑指标等）内部审核通过---营销总案完成（时间要求）

规划方案通过：01规划方案通过政府审批02部品材料清单及建造标准形成03目标成本编制及确定04制定开盘方案（施工顺序、标段划分等）05项目现金流量分析06销售示范区设计方案（售楼部、样板区）07

景观设计方案完成（与总图同步介入）01扩初设计完成02施工图完成（审图、目标成本调整）03〈建设工程规划许可证〉04招投标确定总包单位05〈施工许可证〉06三通一平07

开工（里程碑、关键节点）里程碑：项目贷款到位关键节点：项目贷款到位销售示范区开放（销售中心、样板区）物业公司确定

里程碑：达到预售条件关键节点：获得预售许可证（形象进度条件各地不同）正式开盘销售(蓄客、资料…)关键节点：里程碑：开盘010203040506

12543里程碑：销售合同额完成50%关键节点：销售合同额完成50%达成按揭放款条件（各地放款条件不同），（结顶、基础、验收）里程碑：销售合同额完成75%（关键节点同）12345

01里程碑：主体封顶02关键节点：03主体封顶（砼、钢筋、砌筑）04装饰材料选样、封样（面砖、花岗岩、涂料…)05景观施工图完成(市政图、专业配套单位、管线综合…..)06市政、景观单位进场

一房一验01里程碑：竣工验收02关键节点：03单体竣工验收04交房方案05总平内部验收06综合验收（规划验收、防雷检测、消防、备案）…07

0201030405里程碑：交房物业承接验收、移交关键节点：产权办理（时间要求）交房（交房率）

2建筑的组成3如何看懂施工图1建筑的分类6建筑的专业术语5施工的材料4施工的程序和流水五、施工的要点

建筑的分类01按结构形式分：砖混、钢结构、木结构、网架、膜、框架、框剪、筒体……03按住宅类型分：别墅（VILLA）、排屋（TOWNHOUSE）、单元式住宅…..05按用途分：住宅、办公、酒店、公建……02按高度分:多层、小高层、高层、超高层……(低层、多层、中高层、高层）04

基础：条型基础、筏板基础、箱型基础…1桩的作用是地基处理，沉管灌注桩、预应力管桩（锤击、静压）、钻孔灌注桩独立地下室与利用基础空间的地下室。2建筑的组成：

01地上主体结构：混凝土结构（剪力墙）、围护结构、….02内外粉刷、外墙装饰面、保温03楼地面（屋面防水）04水电安装

各类图纸：概念设计文本、规划方案设计文本、初步设计文本、施工图、配套工程图、管线综合图….02如何看懂施工图：01建筑总说明、结构总说明、建施--、结施---水施---电施04平面图、立面图、剖面图、效果图（透视图）03

四、施工的程序和流水结构程序：受力部位（钢筋混凝土）----围护（墙）----粉刷（内外）流水：作业面的问题，人员问题即五大因素：人、机、法、料、环，穿插施工。流水与进度计划的关系。基本程序：基础---屋顶

五、施工的要点粉刷：底糙屋面防水、厨卫防水、地下室防水裂缝产生的原因：材料、温度、水灰比、钢筋含量、养护、拆模时间…外墙粘贴：勾缝、防水、界面剂砌筑：砖的龄期、灰缝饱满度、抗裂措施…钢筋混凝土：级配（水灰比）、强度、养护、配筋率

六、施工材料砼：（水泥、石子、砂、水）01钢筋：一级钢、二级钢、三级钢02水泥：03模板：04砂：细砂、中粗砂、（海砂）、（轧砂）05…..06

七、建筑专业术语绿地率：用地范围内各类绿地总和占居住区用地的比率（公共绿地、道路绿地、宅旁绿地，不应包括屋顶等人工绿地）容积率：各类建筑的建筑面积与用地面积之比。（地上、高度、计算口径）建筑密度：各类建筑基底总面积与居住区用地的比率。

住宅日照标准：大寒日一小时01保温系统：自保温、外墙外（内）保温、断桥隔热、中空玻璃、02石材干挂、湿贴03半刚性路面、基坑围护、台班、04

01定额含量、机械费、人工费02补差：人工补差、量差、价差…

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