卖房出租房赚钱养老 或不及以房养老划算剖析.docVIP

卖房出租房赚钱养老 或不及以房养老划算????作为国人最关注的“房子”和“养老”两大问题，一旦联系在一起注定成为各界关注的焦点。日前，国务院公布的《关于加快发展养老服务业的若干意见》（以下简称《意见》）中，一句“开展老年人住房反向抵押养老保险试点”迅速引来热议。 ????以房养老，简单来说就是老人在退休以后，可以将房子抵押给银行、保险公司等金融机构，经评估后获得一笔款项，并由金融机构按月发放给抵押人用于养老直到其身故。这样一项突破性的政策，对老年人来说到底能带来多大利好？ ????抵押200万元房子每月能领1万元养老？ ????一直积极提倡以房养老的中房集团公司理事长孟晓苏表示，根据国外标准的“抵押式以房养老”计算，如果老人以评估价值500万元的房屋参保，每月大约可得到2.6万元；如果老人以评估价值200万元的房屋参保，每月大约可得到1万元。通常来说，国内一线城市的房价基本都能支持上述价格，也能满足大部分老人的日常生活需求。 ????不过，有人以办理10年期100万元的按揭贷款购房为例来计算，指出按当前基准利率6.55%、采用月均还款较少的等额本息法，每月月供大约要1.138万元，相比起来“抵押价值200万的房产，每月才领1万元太不划算了”。 ????但孟晓苏发微博评论称：“这种算法既不懂保险也没其他依据”。他表示：“反向抵押养老保险与购房抵押贷款算法相似但方向相反。抵押贷款买房者要按月向银行支付本金加利息但先行住房；反向抵押保险是保险公司提前向老人付款并延后得房。所以给付金数额大致是反过来计算的，约是‘购房本金’减去预付利息。” ????一线城市以房养老或更划算 ????尽管作为国家养老政策的补充，以房养老主要针对的是孤寡、失独老人或子女不在身边的老人，但对其他有房、有一定存款也有子女的老人来说，也不失为一种选择。然而，羊城晚报记者采访获悉，其中还涉及多个问题，比如房价未来一旦出现增值，增值部分的收益归谁、子女是否还有继承权、一旦突破了70年产权的年限如何解决、多人产权的房子应该如何评估和处置等等。 ????“上述可能涉及的问题，或说容易产生纠纷的问题，正是在下一步制度设计上需要解决的问题。”一位寿险公司的相关人员认为，房产价值不同、个人考虑的因素不同、家庭环境的不同以及老人的需求不同，都导致了很复杂的博弈过程。 ????羊城晚报记者了解到，目前广州市平均养老金水平达到2833元/月（据广州市人保局数据）。以广州城区一套价值200万元（均价2万元、100平方米）的房子为例，目前中国人平均寿命为72岁，假设老人退休时（55-60岁）可进行倒按揭，倒按揭的期限约为20年。 ????在目前广州的房租、房价和抵押贷款利率水平之下，暂不考虑通胀和利率、除社保外假设每月以1万元生活费为标准计算—— ????卖房后租房：卖掉得200万现金，以2000元租一套普通的住房，则这笔钱仅够用13年； ????卖房后换小房：卖掉得200万现金，其中花100万买个小房，要维持上述生活水平，100万现金仅够8.3年； ????住房抵押：以房价的70%作为评估，目前10年期的抵押贷款利率为6.55%，则老人虽然拿了140万的现金，这笔钱仅约够用11年，且每月还要返还银行利息； ????以房养老：如仍以房价的70%作为评估，每月能够获得金融机构提供的1万元现金，所需要的费用由金融机构负担到老人离世。 ????关注机构风险：房价跌了怎么办？ ????实际上，由于目前相关细则没有出台，以房养老对保险公司来说也可能存在风险。“住房反向抵押代管保险，金融机构并非稳赚不赔，”中美联泰大都会人寿产品管理部王琪向记者直言。 ????首先是按揭金额问题，在“以房养老”模式下，金融机构一般要在老人过世后才能处置房产，在签订合同到执行处置的时间跨度可能较大，难以准确预估房产的实际价格，因此如何确定按揭金额是首先需要解决的问题。然而房价未来走势的不确定性，成为了最大障碍。如果房价一路上涨当然皆大欢喜，而一旦房价出现崩盘，却是一损俱损。目前一线城市房价还在稳步上涨，但在一些盲目开发的三四线城市，却隐藏着巨大的风险。 ????其次是按揭期限问题。由于人的寿命难以预期，“倒按揭”的期限无法事先确定，每月金融机构提供的养老金数额难以准确计算。 中国房地产开发集团理事长孟晓苏访谈时认为，中国没有真正的“反向抵押养老保险”。　　孟晓苏表示，所谓的反向抵押贷款都是由银行做的，银行之所以要选第二套房，是因为如果把房子拍卖，抵押人不会被赶到大街上去；而且要有个期限，贷款不能是无期限的。“所以我说这一种不是说老人，只有老人才能入，任何一个有房子的人，到银行说，我把房抵给您，用十年、八年，这种都可以，对于有些老人，房子多了，抵押出去一套或者卖一套，抵押优点就是房子增值还好，这是任何人都可以做的。”