物业的承接及验收操作实务.docVIP

物业的承接与查验 物业的承接查验是以物业主体结构安全和满足使用功能为主要内容的承接检验，是物业管理企业承接物业前必不可少的重要环节。物业管理企业承接查验的内容在于物业的共用部分，业主产权拥有的物业、设施、设备、场地等专有部分不属于承接查验的范围。在实际操作过程中，物业管理企业在接受业主委托的前提条件下，可以代表建设单位对移交给业主的物业进行承接查验。 物业查验的内容 （一）相关资料 物业管理企业承接物业时需逐项查验接收的物业资料包括： 竣工验收资料:竣工图（包括总平面布置图和建筑、水、暖、电、气、设备、附属工程各专业竣工图及地下管线综合布置竣工图）； （1）建设工程竣工验收证书； （2）建设消防验收合格证； （3）公共配套设施综合验收合格书； （4）供水合同； （5）供电协议书、许可证； （6）供气协议书、许可证； （7）有线电视合格证； （8）通讯设施合格证； （9）电梯准用证。 机电设备资料: （1）机电设备出厂合格证；（2）机电设备使用说明书； （3）机电设备安装、调试报告；（4）设备保修卡、保修协议。 （二）房屋建筑工程 1．房屋建筑工程 建筑工程一般分为地基与基础工程、主体工程、地面与楼面工程、门窗工程、装饰工程、屋面工程等六个部分。物业的查验重点在后四个方面的内容，主要内容具体如下： （1）主体结构及外墙 a．主体结构及附属构件符合设计和质量标准要求，没有安全隐患； b．外墙不渗漏，清洁、色泽基本一致，观感好，不出现空鼓、脱落、破损等问题，没有安全隐患； c．对涂料外墙要求不出现开裂、涂层剥落；对饰面板（砖）外墙要求墙面平整、接缝平直，板（砖）粘贴或安装牢固，大理石外墙面不出现渗浆现象；对玻璃幕墙、金属幕墙要求材料没有损伤，幕墙与主体结构连接的预埋件、连接件、紧固件必须安装牢固，材料、配件没有锈蚀和安全隐患，幕墙表面与主体结构之间的连接节、变形缝、墙角的连接节点符合质量要求； d．外墙变形缝符合设计要求，进行了防水、防腐处理，不渗漏。 (2) 屋面a．隔热（保温）层完好、无裂缝；b．屋面排水畅通、无积水、不渗漏； c．出水口、檐沟、落水管、烟囱、抽气道等安装牢固、接口严密、不渗漏； d．刚性防水层表面应平整，不起砂，不起皮，不开裂 ；涂膜防水层无裂纹、皱折、流淌、鼓泡和露胎体现象。 （3）楼、地面 a．面层与基层粘结牢固、不空鼓，面层平整、不泛水、无明显裂缝、脱皮、起砂现象； b．饰面板（砖）楼地面的材料符合质量要求，面层平整、接缝均匀顺直、无缺棱掉角、粘贴牢固、色泽一致、无明显色差； c．木地面平整牢固、接缝密合、油漆完好光亮、色泽均匀，材料无腐蚀、虫蛀现象，踢脚线表面光洁，接缝严密，高度一致； d．首层地面无沉降、凹陷现象。 （4）内墙面 a．抹灰面平整，面层涂料均匀，无漏刷。无面层剥落，无明显裂缝，无污渍； b．饰面板（砖）面层粘贴牢固，无缺棱掉角、无裂纹、无损伤、色泽一致，对缝砂浆饱满，线条顺直。 (5) 顶棚、吊顶 a．抹灰面平整，面层涂料均匀，无漏刷、无脱皮、无裂纹、无霉点、无渗水痕迹、无污渍； b．吊顶总体平整，饰面材料表面洁净、色泽一致，无翘曲、裂纹及缺损，压条平直、宽窄一致，吊杆连接牢固，饰面板上的灯具、烟感器、喷淋头等设备的位置合理，与饰面板的交接吻合、严密。 (6) 公共卫生间、阳台 a．地面应低于相邻地面2公分左右，不应有积水、倒泛水和渗漏； b．饰面砖地面没有破损，材质符合要求； c．卫生洁具已安装，无损坏，使用正常，没有渗、滴、漏和堵塞不通畅等现象。 （7）门、窗 a．门窗开启自如，无晃动和裂缝，零配件齐全、位置准确，尺寸符合设计要求，无翘曲变形； b．门窗上的锁或窗销连接牢固、开启灵活； c．门窗上的玻璃安装牢固、尺寸正确、无明显刮花痕迹、无损伤； d．门窗上的压缝条等附件与门窗结合牢固，无渗水现象； e．木门窗做好了防火、防腐、防虫处理，无腐蚀、虫蛀现象，油漆均匀，色泽光亮新鲜、完整； f．金属门窗表面洁净、平整、光滑，色泽一致，无锈蚀；大面应无划痕、碰伤；漆膜或保护层应连续；推拉门窗必须有防脱落措施； g．高档装饰门的装饰完整。 （8）楼梯、扶手、护栏 a．钢木楼梯安装牢固，无锈蚀、无弯曲，油漆完好，色泽均匀，表面平滑； b．护栏、扶手安装牢固，表面应光滑，色泽一致，不得有裂缝、翘曲及损坏； c．楼梯及踏步无裂缝、无表皮剥落、无缺棱断角，面层平整、无泛水现象，水泥面层不起砂，饰面板（砖）面色泽一致，无空鼓； d．台阶、踏步无缺棱断角、裂缝，水泥面层无空鼓、起砂，防滑条完好、牢固。 2．公共配套设施 物业常见的公共配套设施有：物业大门、值班岗亭、围墙、道路、广场、社区活动中心（会所）、停车场（库、棚）、游泳池、运动场地、物业标识、垃圾屋及中转站、休闲娱乐设施、信报箱等内容。 （1）