商业地产规划策略和技术2011.8.16.pptVIP

业种名称 数量 楼层分布 面积范围（㎡） 建筑配套特殊要求 教育培训功能——褐色（建面约： 100～200㎡） 综合教育培训（琴行） 1 1～、 100～150 个人形象服务功能——品色（建面约： 150～200㎡） 美容护理 1 、 100 独立卫生 品牌服饰专卖（待商议） 2 50～100 备注:门店经营 以卖卡为主 综合服务功能——灰色（建面约：520～1110㎡） 洗衣房 2 80 独立上下水 摄影／彩扩 1～2 20 宠物护理 1 、 50～200 独立卫生 汽车保养／美容 1 100～300 独立上下水、较高配电 银行 1～2 40～80 独立专线网络 电信 1~2 100～200 花店／园艺 1 50～80 独立上下水 房屋中介 1 50～120 票务／旅游 1 、 50 （2）规划顺序 （3）建设时序的提示 四、商业地产规划技术 1、总量定性 全市平均数 区域平均数 不同类型的社区平均数 2、规划思路 实现销售 提升房价 兑现商业价值 提升租金 提升回报 商场管理 管理技术 物业管理 业态设置 销售方式 业种组合 品 种 商品经营成本 商品成本 价 格 经营成本 促进关系 商业推广 招商能力 业态主题 实现销售 提升房价 兑现商业价值 提升租金 提升回报 商场管理 管理技术 物业管理 业态设置 销售方式 业种组合 品 种 商品经营成本 商品成本 价 格 经营成本 促进关系 商业推广 招商能力 业态主题 实现销售 提升房价 兑现商业价值 提升租金 提升回报 商场管理 管理技术 物业管理 业态设置 销售方式 业种组合 品 种 商品经营成本 商品成本 价 格 经营成本 促进关系 商业推广 招商能力 业态主题 实现销售 提升房价 兑现商业价值 提升租金 提升回报 商场管理 管理技术 物业管理 业态设置 销售方式 业种组合 品 种 商品经营成本 商品成本 价 格 经营成本 促进关系 商业推广 招商能力 业态主题 商业用地属性判析 体现土地价值 设立合适的业态 立店障碍排除 建筑形式选取 文化气氛营造 挖掘商业价值 提高使用价值 创造附加价值 3、介绍一些规划理念 类 型 规划理念 类 型 规划理念 商办、居住 SOHO 零售、旅游 Outlets(奥特莱斯) 商务、居住 MOHO 郊外商业商务区 SBD 商业、居住 BLOCK 商办住旅停车 HOPSA（豪布斯卡） 商业、办公 CBD 商业、工业、商务 Silicon valley（硅谷） 商业、休闲 RBD 商业街区、居住 Lifestyle（莱斯迪瑞） 商务、旅游 TBD 高端商业中心 CLD 4、商业规划效果 （1）剧场效果 （2）公园效果 （3）展示效果 （4）商业地产情景化 美国拉斯维加斯金银岛 5、创意在商业规划中的运用 案例：中医药服务贸易基地项目 6、产品设计要则 三元合一 三点归一 7、商业地产规划技术要则 功能设计为先，指标关系权衡。 环境行为因果，规划接近商业。 努力优化坪效，收益总体平衡。 风格反映业态，配套适度扩容。 外观实用兼顾，专用通道相融。 商业设计先理念，战略经营要交底。 （规划引导书） 商业建筑不一般，组合设计肯定好。 总平布置可循环，免得顾客折返跑。 （游逛特点要抓牢） 时区规划有意识，商业繁荣又降本。 主次入口精选位，动线分布关全局。 技术要则 楼层意识全首层，铺铺皆活价值高。 层高变化对面积，通道宽窄看人气。 （人气、品质、宽街无闹市） 柱距取舍有模数，专门通用不操心。 负荷确定看业态，适度放宽可转行。 围栏上升一米三，阴角阳角尽去掉。 台阶过高客流少，车位克扣档次低。 立面不要太波折，入晚灯光要亮化。 小型商铺要通透，大型商场可封窗。 商业广告做规划，对视角度很清晰。 店招通道和橱窗，三个要素要记牢。 种树对着中间柱，剪力结构要挖出。 得益面积大60%， 水电配套够就好。 电子商务已认可，虚实结合肯定好。 商业建筑先消防，交通规划很重要。 8、商场建筑设计规范评述 五、商业地产规划评价标准 1、首要标准：租金 2、地标效果 3、到客率 4、品质提升 5、五性评价 可 视 性 可 达 性 游 逛 性 趣 味 性 愉 悦 性 6、产品性评价 可售比 六个差比的改善 价格高于周边项目 六、介绍一些成功案例 1、昆明：顺城国际广场（综合项目） 2、世博轴：世界性规划难