物业估价的原则与实务study guide part 6 _chinese_ final.pdfVIP

第六章： 物業估價的原則和實務 目錄 段落 頁 1 – 4 需求和供應 113 5 – 8 房地產的各種「價值」定義 114 9 – 13 估值的各種方法 114 14 – 16 土地的估值方法 115 17 估值報告 116 18 – 20 房地產市場和銷售方法 117 112 需求和供應 1. 香港房地產市場的一個主要特色是整體土地供應基本上是固定的。不過，填海可令 土地供應量稍為增加。 2. 香港地產市場另一特色是政府的雙重角色。香港特區政府既是土地市場的監控者， 亦是最大的地主。政府的土地政策容易影響土地供應。2010-11 年度施政報告中， 行政長官就房屋政策提出的三大原則： 政府的資助房屋政策重點，是幫助沒有能力租住私人樓宇的低收入人士，為 他們提供公共租住房屋，亦即「公屋」； 除公屋以外，政府的主要角色是提供土地，並盡量退出房屋資助計劃，把干 預市場的程度減至最低；及 政府會確保土地供應充足，並提供優良的基建設施，從而維持公平和穩定的 環境，讓房地產市場能夠持續健康發展。 3. 香港房地產市場第三個特色是土地供應相對上沒有彈性。每當市場對房地產有強大 需求時，發展商便開始大興土木準備建屋。但房屋興建需時，發展商不能即時滿足 此需求。假若經濟維持強勁，需求會繼續增長，進而推高樓價，其他發展商也會加 入。但是，供應量始終會追上甚至超越需求，而樓價也會隨之下跌。房地產市場的 這種興衰循環相當常見。 4. 以下為一些影響房地產需求的主要因素： 政治局勢是否穩定，是一個重要因素。 香港是國際大城市，難免受國際形勢影響。油價、美國利率的升降、國際經 濟情況、戰爭、恐怖襲擊等均會影響香港的經濟和房地產市場。 經濟表現和經濟指數，特別是生產總值和失業率都影響房屋需求。 如果經濟經歷結構調整，房地產市場或會變得不穩定。 由於大多數買家都會安排按揭貸款，利率也是重要因素。銀行業對按揭貸款 的政策和態度也會影響需求。較嚴格的借貸準則和較低的最優惠利率會降低 市民的置業意慾。 一般人認為房地產有抗衝通貨膨脹的資產增值能力。因此，高通脹引發更大 需求。相反，通縮會減低房屋需求。 由於大多數新婚夫婦都會選擇自行置業，適婚年齡人口亦會影響房屋的需 求。 113 房地產市場本身亦有一些季節性的波動。一般而言，傳統節日前，如農曆 年 、聖誕節前，不少市民離港度假，市面節日氣氛也濃厚，因此較少買家入 市。 房地產的各種「價值」定義 5. 從房地產估值的角度去看，「價值」一詞泛指 「市場價值」。國際評價準則委員會 (International Valuation Standards Counci