承租人向原所有权人交纳租金能否成为向新买受人拒交租金抗辩理由.docVIP

承租人向原所有权人交纳租金能否成为向新买受人拒交租金的抗辩理由？?? 2012-10-25 12:03:59|??分类：?默认分类|举报|字号?订阅 ???【要点提示】 ??? 被告一系被告二的来料加工企业。被告二与原业主签订《租赁合约》，向原业主租赁涉案厂房，租期6年，约定租金每月结算一次。该厂房由被告一实际使用，租赁合同未到期前，原告参加法院委托房地产交易中心房地产专场拍卖会并竞得涉案房屋。 法院裁定房产过户到原告名下并以通知书通知包括被告一在内的租户，其租赁的厂房已归原告所有，厂房出租收益也由原告享有。两被告以被告二已将租金预交给物业管理部为由，拒绝向原告交租。原告将二被告诉至法院要求解除被告二与原业主签订的《租赁合约》；被告一立即搬离原告厂房；被告一向原告支付所欠四个月租金及违约金；被告二承担连带清偿责任。 【案情回放】?? ?? ?原告：深圳市XX投资有限公司 被告一：深圳市XX五金制模厂 被告二：香港XX电子工业股份有限公司 被告一系被告二的来料加工企业。2002年9月8 日，被告二与李XX签订了一份《租赁合约》，主要约定：由被告租赁李XX自有的位于XX工业区第X栋X层(共用面积XX平方米)作为办公场所，租期从2002年9月8日起至2008年9月8日止，共6年。工业厂房租金以每月8.95元／平方米，共25776元。每1%的幅度逐年递增，租金每月结算一次，每月5号前交清，逾期不缴，每拖延一天按每天加收租金总额5%的滞纳金，逾期一个月不缴，视对方违约，并双倍加收违约金。水、电、管理费及其他费用由租户直接向管理部交纳。本合同签字生效后，承租人须交2个月的租金作为定金。 上述《租赁合约》签订后，被告二租赁李XX的上述厂房实际由被告一使用。被告一已向李XX及李XX委托管理的深圳市XX实业发展有限公司(深圳市XX物业部系该公司内设机构)交纳了两个月的租赁押金及2007年5月31日前的租金。 2006年3月1日，原告参加深圳市XX区人民法院委托深圳市房地产交易中心房地产专场拍卖会，由原告竞得涉案房屋。2007年3月15日，深圳市XX区人民法院以(2006)深X法执字第XX号民事裁定书，依法裁定上述房产过户到原告名下。深圳市XX区人民法院于2007年5月29日作出(2006)深福法执字第XX号通知书，通知包括被告一在内的租户，其租赁的厂房已归原告所有，厂房出租收益也由原告享有，租户应将2007年3月15日之后的租金交给原告。原告称其于2007年4月9日向被告一发出书面通知，向其出示相关法律文书、表明新业主身份，告知其自2007年3月16日起房租应交给原告，并于2007年4月16日前带齐公司营业执照副本、法人身份证到原告处重新签订租赁合同，并交纳2007年3月16日至4月15日的租金。逾期不签将视作主动放弃租赁关系处理。对此，两被告否认收到该通知。两被告以被告二与原业主李XX签订有《租赁合约》，且已将2007年4、5月租金预交给深圳市XX物业管理部等为由，拒绝向原告交租。 在原告取得上述厂房所有权之前，被告与原业主对《租赁合约》进行了变更，放弃了合约中关于滞纳金的约定。 原告诉称， 被告一截止到2007年7月15日，已拖欠4个月租金103104元（租金根据《租赁合约》按每月每平方米8.95元计算）。被告一占有、使用原告的厂房，没有合法的理由4个月不交租，违反我国《民法通则》、《合同法》的规定以及《租赁合约》的约定，侵害了原告的合法权益，已经构成根本违约，被告二作为被告一的来料方单位，应对被告一的上述行为承担连带清偿责任。请求法院依法判令：1、解除被告二与原业主李XX签订的《租赁合约》；2、被告一立即搬离原告厂房；3、被告一向原告支付厂房租金103104元及违约金（租金从2007年3月16日起算，暂算至2007年7月15日，具体金额截算到被告一实际搬离原告厂房之日止）；4、被告一承担本案诉讼费、查档费及其它相关费用；5、被告二对被告一上述金额承担连带清偿责任。 两被告共同答辩称：一、被告没有义务重复交纳2007年3月16日至同年5月31日的租金。首先，原告于2007年3月15日通过拍卖形式取得涉案厂房的所有权，但被告在原告取得涉案厂房所有权之前即已经向业主交纳了2007年5月31日之前的租金，并交纳了相当于两个月租金的押金。其次，原告在竞买涉案厂房时，其与深圳市土地房产交易中心签订的《拍卖成交确认书》中已明确注明：水、电、煤气、管理费等相关债务承担人为买受人；房地产按交付时现状拍卖；租约情况为有。那么，原告通过拍卖形式取得涉案厂房的所有权，其所取得的是涉案厂房当时的现状所有权，包含该厂房当时所应承担的相关债权债务，以及该厂房原业主在该厂房范围内必须履行的全部义务。被告已经交纳的2007年3月16日至同年5月31日的租金及两个月的押金已