在封闭购物环境研究店选址模式(译文)陶华鑫.doc

在封闭的购物环境研究店的选址模式 摘要 本文探讨了租户组合和租户定位模式的组成结构内的购物中心在一个超级地区购物中心样本。几乎没有证据表明关于集聚和扩散的商店类型的布局规则的设计指导文献是被遵守的。句法分析的证据表明，专业的珠宝店往往设在综合区内的购物中心布局提供。一种生态的框架指出，因为它可能是适合调查在在商场计划动态中的商店间竞争性或存储位置的兼容性。 社区：“……群体的组合……（不同的生物）…生活的环境和相互作用，根据他自身的组成，结构，环境的关系，发展，和功能共同形成一个独特的生活系统。” 1。选择正确的组合 从购物中心的设计和评价文献中得出，“tenantmix”或空间的分配和零售商店的定位是购物中心的一个基本特征。“一个完整的阵容强大，放置好的交易者对零售租户是重要的，其性能依赖于楼层和吸引的人的类型。个别租户的成功和一个中心的成功作为一个整体是相互依存的，由商店的组合累积产生的协同作用而被增强。”尽管在零售环境的租户组合的重要性，似乎有很少或没有实证研究微观布局和新的购物中心的非锚店的空间位置也没有研究中心在现有店面布局的空间格局。本文的目的是进一步的租户组合的理解和突出的非主力店布局方面，它在很大程度上被忽略。 租户组合问题，从不同的零售业态，包括三个方面：中心租户结构的选择和组合，在中心各店的型和住户的位置的空间分配。所有这些方面都越来越被视为同样重要的学科，应该一起解决作为商品经营，开始在一个非常早期的阶段，购物中心的设计。（男，1994；beyard和奥马拉，1999）在大空间用户的选择和空间配置过程都由房地产和商业管理者得到更多的关注，然而小租户/非锚的选择权往往被租赁代理费所决定，对于新的或现有的购物中心这个过程也没有被记录在案。（麦戈德里克和汤普森，1992） 1.1群集或分散；在一个大型购物中心的租户组合问题 根据凯琳（1973，第46页）一个理想的租户组合的结果达到了商店布局合理。beyard和奥马拉 （1999）评论一个位置可能适合一个企业却不适合另外一个，这个位置和整体组合物的关系往往是至关重要的。承租人将遵循“混合”或“匹配”的原则，以维持消费者的利益；确保他们被整个中心。他补充说，除了多少租金的承租人可以支付，应考虑租户的商业实践与广告加盟专卖店的兼容性。规则是互补的租客应聚集，而不相容的也不应分散。例如，道森（1983）建议以下非锚店不应该聚集而分散在整个购物中心：珠宝，唱片，和五金店。决定住户的位置和确定住户之间的互补地位标准的“逻辑”是不确定的。总体对某些租户的指导陈述如下： ·食品店（应该是）围绕超市而不是在最首要的位置或者租金最高的位置。需要合理的正面展示 ·服装（应该）组合在一起，并且优选的逻辑序列…这些商店要求的首要位置，最好是在主要的购物中心和远离食品店……集中形成群体形成他们自己的吸引点。 ·服务的商店……通常位于不那么有吸引力的零售地点的租金较低，商铺的较小的尺寸，如商场二楼或者更高的楼层。 ·专卖店包括那些卖皮具，礼品，文具，玩具和相机，花，织物，需要好的、突出的位置和良好的展示中心……这组特别适用于大小和形状独立的单元。 ·餐厅……适合任何有良好视野的地方……推荐位于中心和主要广场…（Maitland，1985；第21页）不用说锚店，如百货公司，本身是不相容的因为他们是相互竞争的，因此它们通常位于布局四角或最远的对方。对零售单位二线的位置（小主持人，）被认为主要与配售的主要租户等。这些大空间的用户被放置成这样一种方式来绘制整个运动流线使所有标准单元的住户被串连在一起。较小的标准单位的选址通常是以接近一个主要的消极的方式，即从主商场去除潜在的死的用户空间，并通过分离的不相容的零售商。（Brown，1991）标准服务的单位包括邮局，银行等。 购物中心的项目没有一个或一个以上的大百货零售商提出的发展的承诺是不会进行的。融资项目的建立在这些关键租户因此重视他们的选择和安置的重要性。他们作为一个吸引因主力店的名字或它携带的商品的品类而来的潜在的顾客而存在。（男，1994） 图41：对meadowhall购物中心叠加在可视图分析租赁数据颜色从浅灰色，低的总深度（更完整，）到深灰色高总深度（更多的隔离）一个绘图软件里面。虽然整合往往集中在共同的空间，这种方法可以从良好的纹理分辨率中突出显示出更加完整的地方（A），同样的，挑选出更隔离的地方（B）。 一些个人服务店；最有垄断或半垄断的贸易条件。如梅特兰指出，这些单位都是那种购物者准备去寻找，然而他们所在的位置却不方便。beyard和奥马拉（1999）同意说，“银行，旅行社，和其他服务和餐厅都适合侧商场…或其他地点，将不受欢迎的商店销售，说，冲动性商品。”（p.170）此外，标准单位销售耐用消费品据说不是由自己产生的客流量而可能是受