项目8房地产开发和施工管理.ppt

《房地产开发与营销》—项目8 房地产开发项目的建设管理 8-1房地产项目建设管理概述 ——随着建筑的市场经济化，建筑工程管理逐步形成了房地产企业（即建设单位)、施工企业和监理单位三方管理的体制。三方相互协调与约束，确保了工程施工的顺利进行。充分发挥房地产企业在建筑工程施工管理中的作用，对于加快施工进度、保证工程质量、降低工程造价、尽早完成工程建设是很有意义的。  8-1房地产项目建设管理概述 一、房地产开发项目建设管理的内容 包括项目的招标管理、合同管理、进度管理、质量管理、成本管理、施工安全管理。 三大管理核心既对立又统一 8-1房地产项目建设管理概述 8-2 房地产开发项目质量管理 图9-7 施工阶段质量控制 图9-8 工程质量验收规范体系 8.3 房地产开发项目进度控制管理 8.3 房地产开发项目进度控制管理 ——进度通常是指工程项目实施结果的进展情况，是工程项目管理的中心环节之一。在现代工程项目管理中，人们已赋予进度以综合的含义，即将工程项目任务、工期、成本有机地结合起来，形成一个综合指标，能全面反映项目的实施状况。项目进度状况通常是通过各工程活动进度(完成百分比)逐层统计汇总计算得到的。进度指标的确定对进度的表达、计算、控制有很大的影响，通常人们用以下几种量来描述进度。 8.3 房地产开发项目进度控制管理 ——进度管理是房地产开发项目的控制目标之一，其重要性对房地产企业不言而喻。它直接关系到房地产开发项目成为真正商品进入市场的时间，关系到开发商的经济利益，同时也关系系到消费者的利益。众所周知，出于资金安排和销售的需要，项目开工后，房地产企业不会轻易变更事前拟定的开盘时间和交房时间，尤其是商品房开发过程中已经支寸定金的购房人，这就要求工程必须在开盘前完成主体施工，在交房前完成项目竣工验收。  进度计划的编制 进度安排与优化 进度计划的实施 A、进度的检查 B、进度调整或修改 8.4 房地产开发项目成本管理 1.房地产开发项目成本构成 2.房地产开发项目成本管理原则 3.房地产开发项目成本控制的主要内容 4.房地产开发项目成本控制的方法 项目成本分析法 工期-成本同步分析法 净值法 价值工程法 建设单位的安全责任 施工单位的安全责任 监理单位的安全责任 勘察、设计单位的安全责任 一. 背景及意义 1.背景 每天因各类事故造成300人丧生，其每年的经济损失相当于两个三峡工程的投资 建筑业是我国安全事故频发的高风险行业，其风险度位列非煤矿业之首 我国建筑业有3500万从业人员，每年由于建筑安全事故而丧生的从业人员数千人，直接经济损失逾百亿。间接损失是其好几倍 2.意义 首先，安全事故与工程质量直接相连，在重大安全事故的背后往往都隐藏着严重的质量问题； 其次，建筑安全事故造成的工程直接损失和间接损失，造成了工程费用的无效增加； 再次，建筑安全事故的发生往往会造成工程项目工期的拖延。 二、安全事故分类 （1）按事故的严重程度分： 不安全行为 险生事故 轻伤事故； 重伤事故； 死亡事故。 （2）按事故发生的原因分： 直接原因： 机械、物质或环境的不安全状态； 人的不安全行为 间接原因： 技术上和设计上的缺陷 没有安全操作规程或不健全 教育培训不够 劳动组织不合理 对现场工作缺乏检查或指导错误 没有或不认真实施事故防范措施 对事故隐患整改不够等。 （3）重大事故分级： 具备下列条件之一者为一级重大事故： （1）死亡30人以上。 （2）直接经济损失300万元以上。 具备下列条件之一者为二级重大事故： 1）死亡10人以上，29人以下。 2）直接经济损失100万元以上，不满300万元。 具备下列条件之一者为三级重大事故： 1）死亡3人以上，9人以下。 2）重伤20人以上。 3）直接经济损失30万元以上，不满100万元。 具备下列条件之一者为四级重大事故： 1）死亡2人以下。 2）重伤3人以上，19人以下。 3）直接经济损失10万元以上，不满30万元。 三、安全事故模式及致因 1）事故诱因模式 (1) 人的不安全行为。 随机失误：随机失误是由人的行为、动作的随机性质而引起的，与人的心理、生理原因有关，它往往是不可预测，也不重复出现的 系统失误。系统失误是由系统设计不足，或人的不正常状态引发的，与工作条件有关，类似的条件可能引发失误再次出现或重复发生。 (2) 物的不安全状态 物指的是施工过程中所涉及的设备、材料、半成品、燃料、施工机械、机具、设施、能源等。 (3) 环境的不安全状态。 与建筑行业紧密相关的环境，就是施工现场。整洁、有序、精心布置的施工现场的事故发生率肯定较之杂乱的现场低。 (4) 管理因素。 应该从管理的角度达到对人、物、环境最优化配置，以达到防患于未然 2）