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城市区域开发策划研究（大纲） ——房地产策划的大视界观 目录 人类聚居的概念—广义的城镇 自然和人文地理决定论 产业的集聚与升级 区域整体开发 城市化的增长极限 策划人必需的几个城市经济学常识 地产策划的全视界观 案例研究 一、人类聚居的概念—广义的城镇 定居民族的历史及发展走向（我们从哪里来到哪里去） 农耕文明对土地与房产的偏好（恒产与恒心） 从村镇、城市到大都市（聚居形态在根本地变化） 城市与农村的行政化分隔（有形的手、无形的手） 广义城镇化（公共服务的效益最大化） 地产策划的大历史观 1.1定居民族的历史及发展走向 我们从哪里来到哪里去 城市人应该有什么样的自我认知 全世界人口99%是定居民族 中国是一个养育了13亿人口的福地 全世界一半人口已定居在城市 中国城市化刚刚起步 1.2农耕文明对土地与房产的偏好 农耕民族的文化与心理认知，有地斯有财 有恒产者有恒心，统治者维护长治久安之道 盛世土地是稀缺资源 近三十逐渐修复的国人土地价值观念 全世界人民的房地产价值观（普世价值） 二十年来最好的投资品与最好的消费品 1.3从村镇、城市到大都市 聚居形态在根本地变化 资源供应能力的进步（水、食物、能源） 产业的升级（生产力水平的提高） 政治和文化的影响力 国际化、全球化时代的都市 世界城市及其形态 1.4城市与农村的行政化分隔 城市与农村的边界划在哪里？ 计划经济的残余——户口制度 调控的有形之手 调控的无形之手 人无法决定自己出生在哪里，但有权力决定往哪里迁徙 现实的残酷与无奈 1.5广义城镇化（） 解决的途径--公共服务的公平化努力 公共服务的效益最大化 资源分布的不平等 持续的对平等的追求 无差别的人类聚居的追求 迁徙自由的追求 最终的解决之道--人的现代化 1.6地产策划的大历史观 城市化和现代化是人类进步的共同之道 我们经历着中国历史变迁的独特时期 历史规律不可违背 产业、生存和环境代价 大变迁时代的社会结构重塑 必须摒弃的地产策划恶俗 二、自然和人文地理决定论 区位决定命运 资源条件中最为重要的要素 逐水而居，人类的宿命 土地的价值和贸易的力量 人口的流动与聚集—城市化趋势 走向平原、走向河岸、走向大河大江出海口 城市化的世界大趋势 地产策划的人文地理视野 2.1区位决定命运 城市区位决定着其发展前途 资源天赋和抗风险能力 交通便利的优势 心理的优势 2.2资源条件中最为重要的要素 水资源 土地资源 农产品资源 2.3逐水而居，人类的宿命 人类生存依赖的最重要因素，自远古到当代 平原低地吸纳了广阔高原的地面表，海纳百川 历代古都及现代都市皆傍水而建 2.4土地的价值和贸易的力量 平原高产的土地 平坦的地形易于的城市扩张 易于物资的流通集散 2.5人口的流动与聚集—城市化趋势 人力资源是最活跃的要素 人口的集聚利于低成本高效益的服务业和商业 向着低运行成本的区域聚集，成为城市化的源动力 2.6走向平原、走向河岸、走向大河大江出海口 中古时走向平原 近代工业走向河岸 国际化走向大江出海口 各流域的出海口位置为未来城市化提供充足的资源 近水的优势长久保持 2.7城市化的世界大趋势 全世界范围内发达地区的分布 低地平原与近海的优势 城市的选址海平面的上升之矛盾 日本大海啸的教训，现代化城市的防灾 2.8地产策划的人文地理视野 水、土地资源 区位的优势天然不可动摇 港口、水运、贸易与财富 近水区域的地产价值 三、产业的集聚与升级 原始产业（农牧业第一产业） 工业化时期 后工业化时期（信息化） 后工业化时期的城市空间 产业梯次转移带来的机遇 地产策划的产业经济视野 3.1原始产业（农牧业第一产业） 土地产出有限 供养人口和容纳劳动力有限 除少量农产品集散地，无法支撑规模城市 3.2工业化时期 初级产业（第二产业中的初级加工业等） 工业化（规模化）、 重化工业化（技术化、资本及知识密集化） 产业链的形成 3.3后工业化时期（信息化） 高端服务业 生产型服务业（研发、设计） 品牌与高附加值 3.4后工业化时期的城市空间 高密度 高混和 高强度 大空间 智能建筑 低碳化 3.5产业梯次转移带来的机遇 一线城市的产业升级 产业空心化的风险 产业链的全球化 二、三线城市承接产业的机遇 超越式发展可能性（独特资源的城市机遇） 3.6地产策划的产业经济视野 产业提供了产值、就业，是城市经济的基础 产业链和价值链决定了人口结构、职业和收入，消费客群 决定了物业产品的功能、类型、档次 产业升级对各要素资源（土地）的重组，存在的投资机会 四、区域与城市规划 一个文明的世界是有秩序的世界 合理规划的空间更有价值 区域规划与城市规划的重要性 定性、定位