业管理风险分析与防范》.ppt

高空抛物风险防范要点： 建筑物及附着物风险防范 高空抛物风险防范 ◆承接项目时考虑建筑新旧及外墙面材 质，就幕墙的养护、维修与开发做出 相关约定，交接时要谨慎。 ◆定期排查隐患 ◆可考虑购买适当的保险 ◆尽量不给业主乱扔垃圾的机会。 ◆装修阶段明确责任。 ◆学校、居委会、街道办共同合作， 加强社会宣传。 ◆认真对待业主投诉 6.物业服务收费风险防范 物业服务收费是物业公司因提供管理及服务向业主或使用人收取的报酬，是物业公司收入的主要来源，也是物业公司开展正常业务，提供物业管理服务的保障。 物业服务收费纠纷的表现：部分业主拒交或拖欠物业服务费。 物业服务收费纠纷产生的原因： ◆对服务和收费标准、项目、方式等不满； ◆业主认为物业费太高或无支付能力。 ◆业主不了解物业管理的实际含意。 ◆开发商或建设单位单位遗留问题所致。 ◆企业内部管理问题。 ◆邻里关系等问题引起的。 ◆对外部大环境不满。 物业服务费纠纷风险防范措施： ◆多走访业主、多做沟通工作。 ◆借助业主公约和业委支的力量。 ◆自觉增加物业管理费用的透明度。 ◆改进服务、计费方式和收费方法。 ◆完善物业管理服务合同，严格依约行事。 ◆分析业主拖欠的原因，选择恰当的收账策略。 A）收款方法。 B)催款要注意预防超过诉讼时效。 ◆对欠费业主保持足够的压力。 ◆建立应收账款坏账制度。 ◆在必要的催缴程序后通过法律途经解决。 7.公共设施设备风险防范 物业本身及公共设备和设施的管理不善都有可能导致业主或非业主使用人的人身和财产安全，同于物业内公共设备设施的多样性和分布分散性特别，随之而来的风险频频发生。 风险 防范 措施 交接过程中要进行查验 应明确自己的管理责任范围 重点部位设置警示标示，定期检查消除隐患 购买保险 专项委托给专业公司 加强设备运行管理 事件和损害发生后，应积极应对 《民法通则》第126条规定，建筑物或其它设施及建筑物上的搁置物、悬挂物发生倒塌、脱落、坠落造成他人损害的，它的所有人或管理者人应承担民事责任，但能够证明自己没有过错的除外。这种损害发生后，不是由受害人向法庭证明损害发生的原因，受害人只需要证明损害结果和该结果是由建筑物或设施导致的。而物业公司在法律上有义务证明自己在管理过程中没有过错或者损害结果是由受害人的故意行为造成的，如果能证明这一点，法庭将依法推定管理人和所有权人负有过错责任。 建立完善标准体系 预防性措施； 技改 组织措施（加强员工培训，开班会，加强协调） 8.公共环境风险防范 共它（显性 和隐性） 公共环 境风险 卫生保 洁风险 绿化 管理 占道 管理 公共环境风险防范措施： ◆建立完善管理机制，保洁管理机构设置合理。 ◆建立完善的质量管理系统。 ◆做好保洁绿化计划安排。 ◆交给专业公司去做。 ◆制定科学的操作程序，开展质量检查四级制 9.车辆管理风险防范 车辆乱停乱放，造成交通堵塞。 车辆停放风险 车辆外表被儿童包括其他第三人用器具划伤。 被其他停放车辆有意或无意碰撞而损坏。 在停放期间被盗窃或抢劫。 风险防范措施 一、加强交通的管理 二、完善停车管理措施 划出停车位。 建立安全措施。 制定、健全停车场管理制度。 制定车场各岗位工程程序。 进出车辆严格控制，定时进行检查、巡视。 三、严格停车卡的办理和收费管理 停车卡的办理。 制定收费制度。 四、制定停车场管理意外应急预案并宣贯到位 案列：物业停车管理案例 目的：通过几个案列的对比分析，在现行法律体系下，找出物业公司规避风险的可行的法务操作方法。 案列一 某小区业主张某按规定将车停放在小区停车场内，并每月交纳停车费。某日凌晨该车在停车场丢失，张某起诉至法院要求赔偿。物业公司认为每天只收5元费用，却要承担10多万元赔偿，显失公平。 当地一审法院认为：“被告停车场管理制度明确要求车辆近停车场关闭报警器，管理人员应对车辆出入登记，看管好车辆，因此，停车场就应对场内的车辆负有保管义务。事发当晚，管理人员对进入停车场的原告车辆进行了登记，足以表明停车场作为保管人接受了该车，并由其实际控制，但被告在保管过程中未完全履行保管义务，造成原告车辆损失，应予以赔偿。 被告不符上诉。二审法院认为：“车主交纳了存车费用，并将车辆停放在停车场内，使该车处于上诉人监管之下，双方之间形成了有偿保管合同关系。上诉人主张收取车辆占地费而非存车费，与其提供的有关部门颁发的收费许可证标明的‘小区物业存车’的内容不符。据此，驳回上诉，维持原判。 案列二 某公司一辆吉普车，停