商品房按揭几个重要的问题的简析07级法硕.doc

商品房按揭几个重要问题的简析 文章摘要：商品房按揭制度，是指购房人以所购的商品房作为抵押物向银行取得贷款，再分期还本付息，并在一定条件下由开发商承担还款担保的融资购房形式。上世纪九十年代，按揭制度由香港地区传入我国内地沿海城市，随着我国城镇居民住房改革和商品房市场的发展，以按揭方式购房日益盛行。但按揭与人们所熟悉不动产抵押、权利质押等担保形式即有相同点又有其不同之处，理论界对其法律机理尚存争议；虽然以按揭形式购房在我国日益流行，但我国法律并未对其作出明确的规定，致人们对按揭看法各异，也给实务带来很多问题，所以对商品房按揭进行研究很有必要。 本文首先对按揭加以概述，其次对商品房按揭性质特征进行了研究，再次对在商品房按揭实务中所遇到的转按揭、按揭的风险进行了讨论，最后对完善我国商品房按揭制度加以建议。 其一，按揭的概述。首先考察了按揭的来源，追述了按揭制度的起源和发展，简单的介绍了香港地区的按揭制度，并在和香港地区按揭制度比较中介绍了我国内地按揭不同于香港地区之处。 其二、按揭的性质特征。首先介绍了我国不同学者对按揭这一制度性质的不同看法，即抵押说、权利质押说、准抵押说、让与担保说。其次通过分析认为按揭并不属于上述任何一种担保形式，而应该是一种特殊新型担保。最后对按揭涉及的法律关系、主体、标的物分析了按揭特征。 其三、商品房按揭的转让。本部分首先对转按揭的概念加以界定，其次对转按揭的利弊进行分析和并从转按揭类型中对转按揭的实质进行了判断。最后指出只要对转按揭加以合理的规范，转按揭是可以进行的。 其四、商品房按揭中风险与转移。首先系统的分析了在按揭中不同主体所面临的风险。其次对面对风险时，银行如何防范风险和通过按揭贷款证券化、保险业的介入、开发商的担保来转移风险。简单的讨论了购房人和开发商如何防范风险。 其五、完善我国商品房按揭制度的设想。首先简单介绍了我国目前关于商品房按揭的立法状况，并指出了立法的必要性。最后讨论了完善我国商品房按揭制度的设想。 关键词：商品房，按揭，转按揭，风险 Research into The System of Mortgage on Commercial Etate Summary：Commercial House Mortgage is that people take the being-build house as mortgage to obtain the loan from bank to purchase house, then repay the capital and interest by stages, meanwhile the developer should under to refund to some extent. In the beginning of 1990s, mortgage system was introduced to China from Hong Kong. With reform of the urban housing and the fast development of the real estate market in our coutry, more and more people take this way to purchase commercial house. Though they have some characters in common, commercial house mortgage is diferent from other guarantees, such as charge, right pledge and security transfers; Although the form of mortgage popular in China, But the law about adjusting mortgage is complete. So it is worthy doing some research in field. This article first introduce mortgage probablely, then discuss the nature and of the commercial house mortgage second section is about the transfer of commercial house mortgage, third section is respectively expounds the risk, the last section is mainly about the proposal to conrtruct chines