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地方性财政及房价关系浅谈【摘要】近年来，房价问题越来越受到大家的关注。高房价现象给大家带来很多不便之处。越来越的人成为“房奴”，持续上涨，似乎看不到项的房价给普通百姓带来了很大的生活压力。而针对这个问题，普通人民、开发商、经济学家、政府官员等各阶层人士都争论不休。但是，在高房价背后，谁是真正的赢家？谁最终获利较多呢？ 【关键词】财政政策 地方性财政 房价 一、财政政策的作用 自从改革开放以来，我国的财政政策发挥着越来越重要的作用，其主体地位也日益突出。可是, 总的讲来,由于我们对于财政政策并没有很清楚的认识, 更由于国家财政收支过程存在着一些困难,我国财政并没有发挥理想的作用，也没有对经济体进行有效的调控，其对经济体制的调控作用并没有体现出来。其实，更确切地讲，我国的财政政策仍然在误区中行走，还没有找到自己真正的轨道。从实体经济运行的角度来看，一个国家，不论它采用的是何种社会经济制度，也不论它的经济体制如何运行，财政政策都是具有多种职能的。第一，财政具有资源配置的作用，财政作为政府调控经济社会运行的主要杠杆，是政府配置资源的主体。第二，财政也具有收入分配职能，政府为了实现公平分配的目标，对市场经济形成的收入分配格局予以调整的职责和功能。第三，财政具有经济稳定职能,实现充分就业、稳定物价水平、平衡国际收支是财政的经济稳定职能的三个方面。第四，财政具有经济发展职能，政府完全可以利用有效的财政政策，加快经济增长,实现经济发展。 这样，总体来看，财政是国家经济活动的主体，对一个国家的经济生活有很重要的统筹支配作用。实际上，财政也是一个一般的经济组织，这个经济组织通过适当的方式取得收入，再根据整体的实际需要进行支出规划，来实施其具体职能。区别也仅在于收入来源不同，支出的方式内容不同。但是，另一方面，财政又不同于一般的经济组织，因为这个经济组织不但要规划自己的支出与收入，还要通过一定的手段工具，对整个宏观经济社会进行调控，也就是说它的着眼点不仅在于它自身，还要注意整体。但是在现在的财政理论中，人们通常并没有对这些职能进行分析，而是大一统地将它们混合起来。正是由于这种原因，使得人们对国家财政的认识陷入了误区。 这种认识上的误区，也阻碍了财政政策有效地发挥其作用。使得在财政政策发挥其作用时，也给人们的生活带来了一些不好的影响。更详细一点，我们把目光定格在与普通老百姓密切相关的地方财政上来看，也就是通常所谓的“土地财政”，更是对人们的生活产生了不小的影响，所以，“土地财政”越来越受到大家的关注。 二、“土地财政”与房价的关系 （一）“土地财政”造成高房价的原因 由于理所当然地，出售土地时，土地的价格越高，对地方政府来说越有利，所以无论是民企还是央企，在不断涌现出来的“地王”中，总是有地方政府的身影。有数据表明，2009年，全国整体来看，一些城市土地出让所得收益占到了当地财政收入的50%－60%。而且2009年全国的土地出让收入竟高达14239亿元之多。这种情况，一方面，土地竟成为一些城市发家致富的“法宝”。另一方面，高地价转换成了高房价，最终都转换成消费者的负担，恶化了普通百姓的生活状况。 下面我们想首先通过分析商品房的成本构成，来进一步分析“土地财政”对房价的推动作用。一般来看，商品房的成本主要由土地出让金（商品房中的地价）、造房的建安费和各种配套费、税费和经营管理费用所组成。①土地出让金，即商品房所占用的土地价格。在商品房的价格构成中，土地出让金所占的比重较大。②建筑安装工程费，建筑及安装工程费 指新建全部建筑物、构筑物的施工及设备购置费用。③ 房屋配套费：配套费主要用于建设项目以外的市政公用配套设施。④ 税费：指税收和费用，包括增值税、消费税、营业税、城市维护建设税、资源税、所得税等。⑤经营管理费：企业运行项目管理过程中所发生的费用。 一般而言，通过正常途径取得的土地利润整体来说相对较高，但也算不上暴利。 从商品房的构成成本分析可以看出，高房价的真正原因是日益高涨的土地成本。在商品房的成本构成中，土地出让金将近占商品房的成本的50%。正是由于土地价格的“突飞猛进”，才造就了房价的日益飞升。又由于我国土地国有的特殊属性，使得土地价格的真正抬高者是政府，更确切地说是地方政府。地方政府作为拥有土地所有权的土地的唯一卖家，处于完全垄断的强势地位，使得土地市场相比其他市场而言，具有极低的竞争性。从经济学的角度来看，供给完全垄断的市场的效率是极低的，处于垄断地位的卖家很可能抬高地价。而且土地市场又是需求竞争的，这样就有可能形成需求的恶性竞争。这样，地方政府作为供给方就可以坐收渔利，房价居高不下也就成为了必然趋势。 （二）相关情况分析 据有关资料估算，1998年全国的土地出让收入仅