如何洞悉REITs投资风险.docVIP

如何洞悉REITs投资风险以商用房产为主要投资对象的REITs对普通住宅市场并不会造成冲击,REITs的推出与现行宏观调控政策也并不冲突 通过人民银行牵头众多国家部委联合推出REITs,为房地产企业开拓一条可行的融资渠道,通过丰富房地产金融投资品种引导理性的房地产投资行为,改善房地产行业的融资结构,是长远而有益的举措。REITs试点的意义不仅在于解决了某些房地产企业的融资需求,更关系到中国金融市场功能的完善和金融结构的优化。 为什么需要REITs 作为REITs基础资产的持有型出租物业,大多为写字楼、商铺、厂房等商用物业。不同于与民生息息相关的住宅市场,商用物业市场的投资者具有更高的风险识别能力和承受力,市场价格走势与经济周期联系更为紧密,发展态势与住宅市场相对独立,对社会民生的影响相对较小。以商用房产为主要投资对象的REITs对普通住宅市场并不会造成冲击,REITs的推出与现行以住宅市场为主要调控对象的宏观政策也并不冲突。 中国现阶段商用物业市场的运行效率并不高。由于商用物业整体价值较高,流动性差,项目投资风险较大,投资主体十分有限;市场交易少,交易信息和经营管理信息并不透明。通过发行REITs,商用物业的持有人可以实现资产的流通,尽快回收投入的资金;而由整体的物业投资转化为基金份额或受益凭证投资,大大降低投资门槛,能够吸引到更多投资者的参与。此外,基金份额的交易有利于提高交易效率,弥补因缺乏交易造成的市场信息缺失;REITs交易中对物业管理信息的披露要求,能较好地改善商用物业经营管理信息的透明度,这都有利于大大提高商用物业市场的运行效率和水平,对中国商用物业市场的成熟发展具有良好的促进作用。 另一方面,REITs产品的推出对于中国房地产投资市场的健康发展方向也可能产生积极影响。REITs的基础资产是能够产生稳定现金流的物业,物业所产生的现金流是REITs分红(股权型REITs)或者还本付息(债权型REITs)的来源,因此,对租金的判断是REITs估价或者风险评估的重要依据和现实考虑,而物业升值则是一种预期的潜在利益,必须基于对未来租金走势的合理判断。在国内房地产市场租售比严重背离的环境下,REITs产品的推出有利于引导投资者更多地关注租金收益对房地产价值的内在作用,逐渐淡化市场对脱离租金水平的投机行为的追捧,从而有利于培育一个合理健康的房地产投资市场。 此外,REITs的推出也有利于培育一个健康成熟的持有型物业市场,并带动相关产业的发展。当租金收入成为决定物业品质的重要因素时,房地产的开发将更多地着眼于物业未来的经营效果,而非仅仅是建设和销售;另一方面,股权型的REITs产品将物业的所有权与经营管理相分离,强化物业经营管理效率对物业价值的决定作用,促使房地产开发和房地产经营产业的分离,将有利于培育一个专注于物业运营管理的产业,提高物业经营管理水平和效率。在密切关系民生的住宅市场,如果随着REITs的发展能够推动持有型出租物业市场的日趋成熟,当“租房”变得和“自购房”同样舒适和便利,买房的必要性和紧迫性也有可能随之逐渐弱化,这或许在一定程度上有利于缓解国内高企不下的住宅价格。如能将REITs创新与保障性住房投资合理结合,吸引社会资金参与,扩大保障性住房建设资金来源,将可有效地缓解地方政府保障性住房建设的资金压力,大大促进保障性住房的建设和发展。 债权型REITs的投资风险 成熟的REITs市场主要为股权型REITs产品,而基于中国现有的制度框架,债权型REITs的推出障碍较小,在试点阶段率先推出的呼声亦较高。债权型REITs产品的发行实质是发行企业自身的融资行为,因此产品的信用风险是投资债权型REITs最值得关注的因素。 债权型REITs的特征即以物业产生的现金流作为第一也是最主要的还款来源,因此物业产生现金流的多少及其稳定性是判断其还款能力的关键,衡量这一因素的重要指标是债务覆盖比(DSCR, debt service coverage ratio),即作为基础资产的物业产生的可用于偿还债务的净租金收入与当期REITs应偿付的债务本息的比率。可用于偿还债务的净租金,是归属于REITs的净租金收入,在物业产生的毛租金收入基础上根据交易结构安排,可能还需扣除应纳税款及物业运营维护费用等。债务覆盖比率至少应大于1,才能确保现金流足够用于偿付REITs的当期本息。考虑到租金收入的波动性,净租金收入对当期应付债务还应有一定的超额覆盖,而超额覆盖的程度与物业租金收入的稳定性有关,同时,超额覆盖比率越高,DSCR抗租金波动幅度越大,对REITs债权的保障程度也就越高。而判断租金收入的稳定性,除了参考历史租金收入数据外,还须结合可能影响租金收入的各种因素,包括物业类型、所处位