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ppt4房地产评估收益的法
资产评估学;第二篇 资产评估实务;第五章 房地产评估;第一节 房地产评估概述 ; 2、土地的经济特性
(1)用途的多样性
(2)供给的稀缺性
(3)经济地理位置的可变性
(4)可垄断性
(二)房地产(不动产)的特性
1、位置固定性
2、使用长期性
3、投资大量性
4、保值增值性
5、受政策面因素影响较大
;(三)房地产市场的特征;二、房地产评估的原则
1、合法原则
2、最佳使用原则
3、房地综合考虑原则
4、区域及地段原则
三、房地产评估的程序
(一)接受委托,明确评估的基本事项
1、明确评估对象
2、明确评估目的
3、明确评估基准日
4、明确评估报告提交日期
(二)制定评估作业计划和技术方案
(三)现场勘察及收集数据资料
(四)评定估算,给出评估结果并撰写评估报告;第四节 房地产评估的收益法;三、各参数的估算
(一)净收益
除去各种费用后的收益,必须是客观收益,而非实际收益。因此需通过计算客观总收益和客观总费用来获取。
=
=
(二)资本化率
实质:房地产投资的报酬率(收益率)。 ;△??? 求取方法:
1、收益与售价比法(市场法)
寻找相类似的交易案例,通过交易案例的纯收益与价格的比例获取资本化率,至少三个交易案例。
2、累加法
= +
??资本化率的种类:综合资本化率、建筑物资本化率、土地资本化率。
;(三)收益期的确定 ;四、收益法的计算公式;1、估算年有效毛收入
年有效毛收入=2.5×365×12,000×(1-10%)
=9,855,000元
2、估算年营运费用
(1)管理费:
年管理费=9,855,000×3.5%
=344,925元
(2)维修费:
年维修费=4,800×12,000×1.5%
=864,000元
(3)保险费:
年保险费=4,800×12,000×0.2%
=115,200元
(4)税金:
年税金=9,855,000×(12%+6%)
=1,773,900元
(5)年营运费用:
年营运费用=344,925+864,000+115,200+1,773,900
=3,098,025元;3、估算净收益
年净收益=年有效毛收入-年营运费用
=9,855,000-3,098,025
=6,756,975元
4、计算房地产价格
房地产的剩余收益期为45年,则:
房地产价格=6,756,975÷6%×[1-1/(1+6%)45]
=104,434,671元
房地产单价=104,434,671÷12,000
=8,703元
5、评估结果
经评估,该写字楼房地产在2004年5月的价格为104,434,671元,单价为每平方米8,703元。
;例题:
某房地产公司于1997年3月以有偿出让方式取得一块土地50年使用权,并于1999年3月在此地块上建成一座砖混结构的写字楼,当时造价为每平方米2000元,经济耐用年限为55年,残值率为2%。目前,该类建筑重置价格为每平方米2500元。该建筑物占地面积500平方米,建筑面积为900平方米,现用于出租,每月平均实收租金为3万元。另据调查,当地同类写字楼出租租金一般为每月每建筑平方米50元,空置率为10%,每年需支付的管理费为年租金的 3.5%,维修费为重置价的1.5%,土地使用税及房产税为每建筑平方米20元,保险费为重置价的0.2%,土地资本化率7%,建筑物资本化率8%。试根据以上资料评估该宗地2003年3月的土地使用权价格。;1、选定评估方法
该宗房地产有经济收益,适宜采用收益法。
2、计算总收益
总收益应该为客观收益而不是实际收益。
年总收益=50×12×900×(1-10%)=486000(元)
3、计算总费用
(1)年管理费=486000×3.5%=17010(元)
(2)年维修费=2500×900×1.5%=33750(元)
(3)年税金=20×900=18000(元)
(4)年保险费=2500×900×0.2%=4500(元)
年总费用=(1)+(2)+(3)+(4)
=
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