公交星城营销策划方的案.ppt

公交星城 全程营销策划案;PART1：市场情况了解 PART2：项目认识SWOT分析 PART3：项目定位 PART4：项目营销与推广 ;PART 1 市场了解;解读合川市场;物业形态： 物业形态上以电梯高层为主，多层为辅，花园洋房别墅等高端产品逐渐面市；建筑风格以现代简洁式风格为主，有部分异域风情产品诞生； 户型： 房屋结构方面以平层为主，户型面积方面：三房占据半壁江山，两房略占四成，紧凑性小户需求越来越旺；;解读合川市场销售力;解读合川市场推广方面;解读合川市场价格表现;解读合川市场目标客户群体;※ 市场处于高速发展阶段，市场预售次序混乱； ※ 2011年合川在售楼盘消化速度逐渐放缓，竞争加大； ※ 产品同质化严重，缺乏产品创新； ※ 2011年以来合川市场存量巨大，且供应量大于市场去化量； ※ 产品形象力表现不足，卖点诉求不准确，项目核心优势传递不清晰。 ;PART 2 项目认识;项目所在区域介绍;项目分析》》》》》;公交星城项目—SWOT解析》;本案SWOT分析 S（优势）;本案SWOT分析 W（劣势）;本案SWOT分析 O（机会）;本案SWOT分析 T（威胁）;SWOT分析总结;核心卖点提炼;PART 3 项目定位;目标客户定位 ;;目标客户需求共性是什么？; 来自区域：合川城区各片区 年龄范围：25—35岁 家庭结构：单身或两口之家 家庭月收入：2000—4000元/月 使用功能：自住为主 置业形式：首次置业;社会特征： 文化素质较高，事业有成； 经济收入较高； 生活压力较大； 首期相对轻松，付款期限相对较长； 注重品牌带来的优越感。 ;2、投资型买家 来自区域：合川城区域 年龄范围：35—45岁 家庭结构：三口之家以上 家庭月收入：有一定积蓄，收入较高 使用功能：投资 置业形式：多次置业 需求特征：看中本区域发展潜力； 追求较高性价比； 总价较低，首付轻松。;新锐地带;个性·独立·青年情感社区;风格内涵——时尚、简洁;价格定位;PART 4 项目营销及推广;营销总策略;本案营销目标;“4V”营销组合 ;1、营销部现场销售 2、上门直销 3、巡展销售 4、活动销售 5、网上销售 6、N+N客户开发模式 7、概念营销 8、直销 ;;针对目标客户时尚青年及周边居民的特别促销及优惠;轻松付款方式 ——一次性付款 ——银行按揭 ——轻松按揭 ——特惠方式;;吸筹前期——传播概念 市场目标：项目“新锐地带” 形象塑造、提升项目知名度。 吸筹后期——巩固概念 市场目标：项目品质诉求、加深市场对项目“新锐地带”概念的认知，提升项目美誉度。;低调内部认购，高调开盘。开盘期的气氛应该热烈，因此开盘期的媒体广告发布以版面大、冲击力强为侧重点，通过大面积系列夹报广告，户外媒体，楼宇广告，举行大型的文艺活动等一系列方式来聚集人气；同时以宣传项目主题为主。解筹强销期，即开盘日和强销期。 日期：2012年9月——2012年12月 目的： 开始低调内部认购，价格出炉； 完成了项目认知，市场、价格初探后，进行微调，进入到公开发售阶段； 分批加推单位，提升销售均价； 放大品牌知名度及信任度，提高产品品质形象，争取更多的潜在目标客户下定签约； 利用各类媒体组合推广，将销售推向高潮； 对到访客户进行分析，挖掘项目主要客源，进一步调整定位（价格提升）。 配合：推广中举行主题SP活动 媒体选择：楼宇、报纸、户外看板、灯箱、网络、公交 发布频率：开盘期的气氛应该热烈，因此开盘期的媒体广告发布应较为密集。;日期：2013年3月----2013年6月 目的： 维持销量经过主题推广期之后，希望继续深化本案的影响力，为销 售的最后阶段制造条件。 按照既定的推货节奏，进一步提升销售均价； 举行各类现场促销活动，刺激市场； 通过老客户口碑效应挖掘新客户； 向其他片区辐射开发目标客户； 深入挖掘其他片区投资型客户。 配合： 推广中举行主题SP活动；有三·八妇女节、教师节、五一节等，可借此机会再次创造一次销售高潮。 媒体选择：楼宇、夹报、户外看板、灯箱、公交;日期：2013年6月——2013年8月底。 目的： 为本案的最终售罄画上一个圆满的句号； 该阶段为发展商回收利润阶段，快速销售，消化剩余单位，回笼资金； 结合销售均价给客户一定优惠，如多打折扣等； 充分利用现楼形象，加速客户成交。 配合：举行答谢户主为主题的SP活动 媒体选择：楼宇、户外看板、灯箱;1.入市时机确定原则——力求一炮而红 充分的前期工作准备； 良好的工程进度配