公共行政学课件 物的 业 税.ppt

物 业 税 ;物业税又称财产税或地产税，主要是针对土地、房屋等不动产，要求其承租人或所有者每年都要缴纳一定税款，而应缴纳的税值会随着不动产市场价值的升高而提高。比如说公路、地铁等开通后，沿线的房产价格就会随之提高，相应地，物业税也要提高。从理论上说，物业税是一种财产税，是针对国民的财产所征收的一种税收。因此，首先政府必须尊重国民的财产，并为之提供保护；然后，作为一种对应，国民必须缴纳一定的税收，以保证政府相应的支出。物业税是政府以政权强制力，对使用或者占有不动产的业主征收的补偿政府提供公共品的费用。;世界上大多数成熟的市场经济国家都对房地产征收物业税，并以财产的持有作为课税前提、以财产的价值为计税依据。依据国际惯例，物业税多属于地方税，是国家财政稳定而重要的来源。各国房地产保有税的名称不尽相同，有的称“不动产税”，如奥地利、波兰、荷属安的列斯；有的称“财产税”，如德国、美国、智利等；有的称“地方税”或“差饷”，如新西兰、英国、马来西亚等；中国香港则直接称“物业税”。 　　物业税改革的基本框架是，将现行的房产税、城市房地产税、土地增值税以及土地出让金等税费合并，转化为房产保有阶段统一收取的物业税，并使物业税的总体规模与之保持基本相当。这样一来，物业税一旦开征，将对地方政府、消费者、投机者的经济行为产生不小的冲击。 ;税收条件 ;税收条件;税收条件;概念争论 ;　中国房地产税制相对完整，分布于房地产开发建设、交易和保有的各个环节。从广义上讲，房地产税收包括耕地占用税、契税、印花税、土地增值税、营业税、企业所得税、外商投资企业和外国企业所得税、个人所得税、房产税、城镇土地使用税和城市维护建设税，共12个税种。从狭义上讲，房地产税收仅包括房产税、城市房地产税和城镇土地使用税，共3个税种。与国际上所称的房地产税或不动产税相对应，中国物业税应当属于上述房地产税收的狭义概念。 　　从税种属性和国际实践来看，物业税、房地产税或不动产税本无太大的区别，但在中国内地若采用物业税的概念，认为有不妥之处：一是在香港税制中，物业税征收范围较窄；而国外则囊括了各类经营性和非经营性房地产，更类似于中国内地的房产（城市房地产）税和城镇土地使用税，一国内使用名称相同、内容不同的两个物业税概念容易产生歧异。二是物业税易与物业费混为一谈，容易引起百姓对“物业”既收费、又征税的误解和反感。三是中国财税部门在对房地产税制的研究中，大多采用房地产税这一概念。因此，采用房地产税而不是物业税的概念，更加符合中国国情，也更易于被人们接受。 ;提上日程 ;方案背景 ;税收功能 ;税收功能;与房地产关系 ;与房地产关系;面临的难题 ;一是物业及土地归属权的问题及土地制度变革方面的问题。 　　开征物业税首先面对的是物业及其所依附的土地的所有权问题。因为，物业税从其属性来看是一种财产税，目的是为了是纳税人所持有的物业保值增值而设立的税收。正因为如此，纳税人才愿意缴纳该项税赋。其前提是物业的保值、增值，征收的基础是建立在物业及土地的私有化之上的。而在中国，土地是国有的，购房者只拥有70年的产权。这就是说，我们购买的物业随着时间的增长其资产是在贬值的。从这一点来看，中国征收物业税的基础是不牢固的，如果要参照国际惯例来开征物业税，就要建立合理的土地制度，妥善处理物业及其土地所有权的问题，对现行的土地出让制度进行突破性的变革。如招拍挂形式、土地出让金制度等等。而要进行土地出让制度的变革必然牵涉到地方财政及短期利益的问题，甚至会涉及反腐败问题。因此，这会是影响物业税开征的主要问题之一。 ;　二是征收物业税对现有房地产行业税收及个税方面的影响。 　　除了物业及土地所有权问题外，征收物业税对现行的税收体系也造成的较大的影响。开征物业税如何与现行的财税制度进行衔接？如何把土地出让金、房产税、土地增值税等税费合并，转化为房产保有阶段统一收取的物业税？开征物业税按照什么样的标准来执行，对于不同的物业，怎样进行区分？是按照地理位置、还是按照户型面积、还是按照拥有套数，还是按照物业价值等等，这些标准很难界定。因为，中国目前仅居住类房屋就能分为廉租房、经济适用住房、单位房、拆迁房、自建房、集资建房、两限房、商品房、新农村改造房、棚改房、市政建设用房等等一系列的分享不同政策的房屋。而对于这些政策基础差别巨大的房产，如何评估价值并且进行物业税征收？不可能对不同房屋定不同税率，导致几十种的不同征税待遇。而且，从居住者方面来看，核心城区的房子多为上个世纪七、八十年代或者九十年代的旧房子，这些房子虽然户型较小、质量和环境差，但位置好，房子比较值钱，业主按理应该缴纳物业税，但这些小房子、旧房子住的都是低收入人群，很多人甚至没有工作，又如何保证物业税的缴纳。还有一些房子是因城市化而进城的农民要求实物补偿的房