库车项目建议书的.doc

库车107亩拟开发项目建议书 第一部分　项目背景： 项目提出背景： 在库车，房地产开发是一个起步较晚的行业，2002年以前注册成立的企业有2户， 2006年库车县房地产开发企业迅速增长至14户， 2007年注册 33? 户，实际生产经营的19户，“百家争鸣”的格局，房产市场迅猛发展。在这种情况下，库车县白金棉花油脂加工有限责任公司（以下简称白金扎花厂）和庆源集团房地产开发有限责任公司（以下简称庆源房产）为满足库车人民对商品房的需求，决定对白金扎花厂所拥土地进行联合开发，以实现企业效益。 2、公司背景： 2.1库车县白金棉花油脂加工有限责任公司是库车县一家民营企业，该公司成立于1993年，现已发展成为当地一家集棉花、油脂加工为一体的库车县农业龙头企业，公司下设五家子公司，分别是白金扎花厂、白金脂油厂、白金砖厂、白金农场、白金房产公司。 2.2庆源集团房地产开发有限责任公司（以下简称庆源房产），成立于1999年1月，注册资金2500万元，房地产开发资质为二级，公司下设乌鲁木齐分公司、呼图壁分公司、库车白金分公司、伽师分公司、五家渠分公司和一个独立法人的物业公司。现有各类工程技术人员、房地产营销管理人员、物业管理人员125人。 3、所在区域政策、经济及产业环境： 库车县城建面积42平方公里,属南疆重镇，地缘、交通、通信优越，分老城、新城、东城三个区域，总人口45万人，城市人口20万人，其中新城是库车政治、经济、文化和商贸的中心。2007年库车县农牧民人均纯收入4146元，城镇居民可支配收入10020元。根据这几年的发展，库车在城市建设上，坚持撤县设市的发展思路，完成库车城市和小城镇总体规划建设，完善城市功能，尽快把库车建设成为南疆北部地区具有强大辐射和带动以及示范作用的中心城市，加快推进城镇化进程。从这点看，库车最近几年在城市的规划建设上，将会加强力度，这对房地产行业来说，无疑是一个机遇。从06年——09年，在库车县工商局备案的房地产企业达30余家，已开发项目的接近20家。 第二部分　项目总论 1.项目概况： 小区占地面积107亩，住宅容积率1.1—1.3，商业容积率3.5，住宅建筑面积7.5—9万平方米，约800—900套住宅，商业建筑面积2—3万平方 1.1项目名称:白金·玫瑰花园 白金·玫瑰苑（暂拟） 1.2项目建设单位：新疆庆源集团房地产开发有限责任公司 1.3项目成本估算：略 1.4项目位置（四至范围）：详见附图 第三部分　市场研究 一、周边楼盘基本信息 1、天康小区﹙售房专线 0997—7135581﹚ 项目地址︰库车县阿瓦提路西侧. 开发商：库车恒泰房地产开发公司 销售价格：一楼1450元/㎡ 二楼1580元/㎡ 三楼1650元/㎡ 四楼1530元/㎡ 五楼1380元/㎡ 六楼1050元/㎡ 均 价：1440元/㎡ 优惠政策︰一次性付款优惠总房价的3%，按揭无优惠。 户型：53㎡——116㎡ 剩余户型︰52.99㎡一室一厅、88.48㎡二室二厅、116.32三室二厅 剩余楼层︰一、三层、六层、 销 售 率：81% 总 套 数：5栋216套 区内配套︰无 广告传播方式：展示、宣传彩页工程动态分析广告传播方式：展示、宣传彩页工程动态分析广告传播方式：展示、宣传彩页工程动态分析广告传播方式：展示、宣传彩页工程动态分析广告传播方式：展示、宣传彩页工程动态分析广告传播方式：展示、宣传彩页工程动态分析品牌知名度较高产品总体开发规模大，可建立起消费者的购买信心广告传播方式：展示、宣传彩页工程动态分析广告传播方式：展示、宣传彩页工程动态分析抓住市场空白点，定位准确“龟兹”，是古代西域大国之一，具有上千年的历史，各种历史文化形态丰富、遗迹众多，促进了当地旅游业发展。 ③阶段优势：库车县房地产开发处于初始阶段，竞争还未达到白热化程度，产品上市少，余量小，潜力大，风险低。 ④大交通优势：离库车县火车站较近1.5公里。⑤配套优势：地块有自带机井并且周边有水渠流经，具备了作水景社区的基本条件，可大大降低日常维护成本。⑥投资优势：库车县租房价格高，有利于住宅投资，能吸引部分投资者购房。升值潜力大 2、项目劣势分析： ①离库车县中心较远（2.5-3公里），目前公共交通、商业配套欠发达，生活机能差。②房屋售价低，目前的均价仍在1400元/㎡左右。③购买力不足，按揭、公积金购房多，优质客户较少。④资金回笼速度慢，银行、公积金方面把关严，首付比例高，审批程序繁杂，放款时间长。⑤双语人才缺乏。⑥当地少数民族文化水平低，缺乏法律意识，日常工作纠纷多。 3、机会分析： ①由于库车房地产开发现在处于发展阶段，高档社区少，规划设计落后，比较容易在目前得条件下低成本打造精品小