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房地产业相关知识 一、房地产知识 1、房地产的概念 房地产是房产和地产的总称；房产是房屋及权利的总称；地产是土地及权利的总称；房地产是由地、附着土地上的各类建筑物、构筑物和其他不可分离的物质及权利构成的财产总体。房地产由于其位置固定、不能移动，因而被称为不动产。 2、房地产的分类 ? 房地产大体可分为：居住用房地产；生产用房地产；经营用房地产；行政用房地产；其他专用房地产等。 3、房地产业的概念 房地产业是从事房地产开发、经营、管理、服务等行业与企业的总称。 4、房地产业主要内容 ? 1.土地开发和再开发； ? 2.房屋开发和建设； ? 3.地产经营，包括土地使用权的出让、转让、租赁和抵押； ? 4.房地产中介服务，包括咨询、估价、测量、服务、服务公证等； ? 5.房地产物业管理服务，包括家居服务、房屋及配套设施和公共场所的维修养护、保安、绿化、卫生、转租、代收代付等； ? 6.房地产金融，包括信贷、保险和房地产金融资产投资等。 5、房地产开发经营的主要阶段和过程 根据房地产生产和再生产运行顺序，以及各阶段经营管理的内容，房地产开发经营大体上可划分为七个阶段和运行过程。 ? 1.建设工程项目设立和企业组建； ? 2.房地产建设工程项目规划与审批； ? 3.土地使用权的取得； ? 4.征地与拆迁； ? 5.工程建设与管理； ? 6.房地产的租售管理； ? 7.房地产的物业管理。 6、房地产开发经营企业的类型 根据企业在房地产开发经营管理活动中经营管理的对象和范围不同，可以把房地产企业分为四大类： ? 1.开发经营管理企业； ? 2.中介组织企业； ? 3.物业管理企业； ? 4.房地产金融企业。 7、房地产的特征 作为土地与建筑物综合的房地产，其特性有以下五个： ? 1．位置固定性、地区性和个别性 即没有两处房地产是完全相同的，即使是地上建筑物造型一模一样，但由于处位置、周围环境均不同，他们实质上也是不相同的。 ? 2．不可移动性：房地产是不动产，人们不能把房屋，土地运输到市场上去进行买卖。 ? 3．长期使用性：土地具有不可毁灭性，建筑物一经建造完成寿命期限可达数十年甚至上百年。 ? 4．区位性：房地产价格除了受其本身价值（用途）的直接影响，还要受其区位、环境、区位条件和区位状况的影响。 ? 5．供求不平衡性：在一定区哉内，经济不断向前发展，人口相应不断增多，对房地产的需求越来越大，而土地是有限的，它无法满足越来越多的需求，从长时间考察，房地产处在供大于求的趋势。 8、开发商的资质 一级资质企业 ? (1)自有流动资金2000万元以上，注册资金不低于2000万元； ? (2)有职称的专业管理人员不少于40人，其中中级以上职称的管理人员不少于20人； ? (3)拥有高级职称的总工程师、总经济师、总会计师； ? (4)有五年以上房地产开发的经历； ? (5)近三年内累计竣工30万平方米以上的房屋建造面积，或已完成与此相当的房地产开发投资，连续四年建造工程质量合格率100%，优良率20%以上。 二级资质企业 ? (1)自有流动资金1000万元以上，注册资金不低于1000万元； ? (2)有职称的专业管理人员不少于20人，其中中级以上职称的管理人员不少于10人； ? (3)工程技术、经济、统计、财务等业务负责人具有相应专业的中级以上职称； ? (4)有三年以上房地产开发的经历； ? (5)近三年累计竣工15万平方米以上的房屋建造面积，或已完成与此相当的房地产开发投资，连续四年建造工程质量合格率100%，优良率10%以上； ? (6)三至五级企业的条件顺推。 9、五证二书 ? 商品房发开售须五证齐全，办理《预售商品房许可证》前须以下四证齐全方可（注：在后面《云南省商品房预售管理条理》有作详细解释） ? 五证： 《国有土地使用权证》、 《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《预售商品房许可证》； ? 二书：由开发商提供《住宅质量保证书》、《房屋使用说明书》 10、物业使用年限 ? 住宅使用年限70年；商场使用年限40年；写字楼使用年限50年；停车场车位（有独立车契）使用年限40年。 11、商品房使用期满的处理方法 ? 土地使用期满（即70年之后），购房者需按规定提前一年提出续期申请，如国家不在此地规划修建公路、机场、体育馆等公共设施，应当予以批准，并重新签订土地使用合同，同时购房者还应向国家交纳地价款和土地使用费。 12、 价格规定 因朝向间格等原因不同而产生单位售价有所不同 ? （1）最低价：指目前销售中最低的单价； ? （2）最高价：指目前销售中最高的单价； ? （3