房地产产品策略的.ppt

第6章 房地产产品策略 ;内容提要;房地产产品概念  产品指通过交换而满足人们需求和欲望的因素或手段。包括提供给市场，能够满足消费者或用户某一需求和欲望的任何有形物品和无形产品。 房地产产品可以定义为：用于满足人们对生活、工作、获利等需求和欲望的建筑实物以及与之相匹配的各种服务的总称。;产品的五个层次 ;房地产整体产品的层次;6.1.1 房地产产品的整体概念;房地产产品的三种层次;6.1.2 房地产产品的基本类型;5、工业物业 工业物业是为工业生产提供活动空间的物业，它包括厂房、仓库、货场等。工业物业是工业生产的重要条件。 工业物业有如下几个特点： ①工业物业外部装修作一般处理即可，建筑成本相对较低。 ②工业物业在结构设计方面技术性、专业性要求高，因而其适应性较差。 ③工业物业对周围道路交通、电力能源供应、废物废水处理的保证条件有一定要求。 ④工业物业多采用自建方式，也可采用买卖或出租形式。 6、旅馆、酒店 旅馆、酒店是为旅客提供住宿、饮食服务以及娱乐活动的公共建筑。 7、特殊物业 特殊物业主要有娱乐中心、赛马场、高尔夫球场、汽车加油站、停车场、飞机场、车站、码头等物业。特殊物业的经营内容通常要得到政府的许可。;6.2.1 住宅产品的功能定位;6.2.2 住宅产品的形式定位;6.2.3 住宅产品的服务定位;6.3.1 市场分析方法;2、市场分析方法的流程 ;3、房地产市场环境研究的内容 （1）外部市场环境 外部市场环境是指经济环境和政策环境。 （2）竞争市场环境 竞争市场环境主要指同类项目的开发结构、市场供给量、潜在需求量、开发规模、城市及区域价格分布规律、产品级别指数、客户来源和客户资源情况。;6.3.2 建筑策划方法;;6.4.1 住宅分类;;2、高层住宅 关于高层住宅，按规范规定层数应为10层及10层以上。一般将12层以下设置电梯的住宅称为“小高层住宅”。 （1）高层住宅发展的合理性 （2）高层住宅的特点 ①垂直交通方面的特点 ②公共活动空间的设置 ③地下室设置 ④防火疏散是设计的重要组成部分 ⑤高层住宅的用地类型 （3）高层住宅的类型 ① 塔式住宅 ② 板式住宅;;3、小高层住宅 由于框架结构的特点，7～12层最为经济，目前在许多地区和城市流行。人们将这类层数不多并设置有电梯的住宅称为小高层住宅。 （1）小高层住宅的设计特点 ① 从经济角度考虑，在满足消防疏散前提下，应尽量少设电梯，楼梯间也应在满足消防疏散前提下，不做或少做防烟楼梯间。 ② 平面布置上一般采用一梯4～8户较多，标准较高时也可采用一梯二户，当采用一梯多户时虽然比较经济，但往往不能保证每户都具有良好的朝向。 ③ 小高层的板式住宅以12层左右为宜，太高太长的板式高层对周围建筑的通风和日照都有不利影响。;（2）小高层住宅的特点 能有效地节约土地。 能较好地体现以人为本的设计思想。 拥有较高的绿地率。 具有较好的结构性能。 具有一定的经济性。 ;4、低层住宅 （1）低层住宅的特征 低层住宅往往是指层数在1～3层的住宅，这种低层住宅通常称之为别墅。 其主要特点如下： 因地制宜，巧妙利用地形组织室内外空间。建筑与环境紧密结合，既是欣赏大自然的休假基地，同时又成为自然风景的一部分。 空间构成丰富多彩，各类房间既可灵活分隔，又可相互沟通；既有明确的功能分区，又不受封闭空间的限制，从而创造出丰富的平面与立体构成。;室内外空间互相延伸、渗透。 它是一种非常人性化的住宅形式。 具有多元化的建筑风格，既可精美华丽又可古朴粗犷。 结构简单，建造技术要求不高，施工周期短，见效快，这对于项目开发特别有利。 （2）低层住宅的类型 独院式别墅。 并联式别墅。 联排式别墅。 叠层住宅。;;;6.4.1.2 按照住宅平面布置方式划分 1、梯间式住宅 梯间式住宅的户门全在建筑的中部并与楼梯间相衔接，其布局的优点是入户位置不会被室外寒风直吹，有利于提高保温性能。 2、内廊式住宅 内廊式住宅的廊子在住宅的中部，住户被分别设置在廊子两边，每户一般只能占有一个朝向，不利于通风，不具备朝向的均好性，且住户间的干扰太大。 3、外廊式住宅 外廊式住宅是通过外廊从建筑物的外墙一侧进入各户，外廊式住宅适用于每户都要求有良好的通风，或者由于当地气候特点，住户需要利用外廊进行户外活动的地区，也就是亚热带和通风要求高的温带地区以及常年多雨的热带地区。 外廊式住宅每户联系的住户一般在4户以上，且每户都能得到